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34.8@重回广州赛道 恒大溢价34.8%夺花都红棉地块背后

观点地产网 在收并购成为最重要的拿地手段之后 ， 公开市场上便少有恒大拿地的身影 。 而在大本营广州拿地 ， 对于恒大来说更是罕见 。
4月2日 ， “未拍先火”的广州花都红棉大道一期地块 ， 在7家房企的激烈争夺下 ， 经过54轮竞价 ， 由恒大以22.06亿元收入囊中 ， 折合楼面价约12406元/平米 ， 溢价率34.8% 。
事实上 ， 这已是恒大时隔六年后 ， 再一次在广州公开市场上获得宅地 。
上一次 ， 是2013年其以23.09亿元竞得白云配件厂地块 ， 即现在的恒大御府项目 。 而于2019年8月19日 ， 恒大集团通过旗下恒大新能源汽车投资控股集团以57.29亿元底价 ， 斩获的南沙两宗商住地 ， 则是南沙新能源汽车基地土地资源包的一部分 。
“目前 ， 恒大在广州的土地储备少 ， 仅剩金碧花园、恒大山水郡（尾货）等几个项目 ， 而本次抢夺花都地块 ， 无疑有着重振大本营的意图 。 ”广东省住房政策中心主任助理李宇嘉对观点地产新媒体表示 。
有趣的是 ， 本次竞拍前 ， 恒大已经在地块上插上了印有集团标志的旗子 ， 可见志在必得 ， 对其他参拍房企来说颇有挑衅意味 。
回到地块本身的条件上看 ， 该宗G12-XH03、04地块一期宗地 ， 位于花都迎宾大道以北、红棉大道以东 ， 用地性质为居住用地和中小学用地 ， 占地面积131,289平方米 ， 最大计容建面177,847平方米 。
该地块所处并非热门地段 ， 但除去需无偿配建36班小学以外 ， 地块没有更多的限制条件 ， 可操作空间大 。 戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰认为 ， 该地块周边旅游资源丰富 ， 不排除恒大拿地是为发展多元化业务的可能性 。
更重要的是 ， 该地块起拍楼面价9201元/平米 ， 创2017年以来花都宅地最低楼面价纪录；且地块西侧方向新盘稀缺 ， 在售的5个新盘均价介于17000元/平米~22000元/平米之间 ， 约为起拍价的两倍 ， 与周边区域相比 ， 该地块属于价值洼地 。
【34.8@重回广州赛道 恒大溢价34.8%夺花都红棉地块背后 】因此 ， 不难理解恒大为何在此时重返广州市场公开拿地 。 这对于“会算账”的恒大来说 ， 是一次不错的拿地时机 。
恒大此前在一线城市较少拿地 ， 显然也是出于对“利润”的考量 。 基于在巨量土地储备和极低的土地成本上保持有力把控 ， 即使销售价格不大幅上升 ， 恒大仍能保持可观的毛利和净利 。
据了解 ， 截至2019年末 ， 恒大拥有总土地储备项目876个 ， 总规划建筑面积2.93亿平方米 ， 拥有处于不同阶段的旧改项目101个 ， 这些土储项目中 ， 大部分都有着高毛利率预期 。
2019年恒大的土地储备平均成本仅1800元/平方米 ， 这与2018年末的1635元/平方米相比有所上升 ， 但依旧是极低的水平 。 而2019年全年其平均销售价格则是10281元/平方米 ， 与2018年的10515元/平米还略有下降 。
在刚过去的恒大2019年业绩会上 ， 恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧提出 ， 从2020年开始 ， 集团将全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略 。 其中 ， “高增长”就是充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势实现销售高速增长；“控规模”则是指控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 ， 土地储备每年下降5%-10% 。
如此看来 ， 拿便宜的地 ， 算是恒大一贯的纳储准则之一 。
就在拿下花都地块的同一日 ， 恒大公布了它的三月份销售数据 。 据计算 ， 2020年第一季度 ， 恒大实现合约销售金额约达1473.7亿元 ， 同比增长约23.2% ， 对应累计合约销售面积1658.2万平方米 ， 同比增长约50.4% 。
疫情当下市场情况并不乐观 ， 而恒大的销售数据却未现颓势 。 对此 ， 业内人士邓浩志表示：“这是恒大采取‘以价换量’的结果 ， 恒大在一季度里是品牌房企中最先促销的 ， 且是全国大范围地降价 ， 降价幅度最大 。 ”


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