智通财经：最有潜力的那个彩生活（01778）即将回归，完成三大思路转变
彩生活（01778）新管理班子登场后 ， 首份年度业绩出炉 ， 除了这份成绩单值得留意外 ， 此次年报和业绩会 ， 透露出公司三大思路转变的信号 。
智通财经APP了解到 ， 物管行业巨头彩生活于2020年3月30日发布全年业绩公告称 ， 公司截至2019年12月31日止年度实现总营收达38.45亿元人民币（单位下同） ， 同比增长6.4%；毛利人民币13.55亿元 ， 同比增长5.7%；股东应占净利润实现4.99亿元 ， 同比增长2.8%；基本每股盈利36.48分 。 与此同时 ， 公司总债务同比大幅下降至22.95亿元 ， 净负债率由去年同期的19.9%降至了8.9% ， 财务结构进行了优化 ， 彩生活也将派发每股9.12分的末期股息 ， 派息率25% 。
彩生活集港股第一家上市、在管面积第一、最具市场化等多个头衔 ， 然而近年来发展增速略有放缓也是不争的事实 ， 于物管行业作为资本大热门期间 ， 市场给予其估值水平也较行业其他龙头差距较大 。 业绩发布会上 ， 管理层也表示 ， 对公司策略进行回顾反思 ， 在基础物业服务、增值服务探索、并购投资理念三大方面 ， 释放出思路转变的信号 。 历经调整之后 ， 采取新思路打法的彩生活 ， 在未来不久 ， 或能迎回那份久违了的荣耀 。
基础物业：回归本源 ， 夯实根基
【智通财经：最有潜力的那个彩生活（01778）即将回归，完成三大思路转变】打造温度社区 ， 注重社区满意度 ， 彩生活再度回归物业本质 。 智通财经APP了解到 ， 公司2019年管理层调整中 ， 社区服务细节落地、组织系统运营方面十分老道的黄玮接过了帅旗 。 黄玮一直是彩生活高端服务平台的主要推动者 ， 手下万象美、开元国际一直践行社区温度的提升 ， 物业项目利润率也实现可观的增长 ， 此次换帅之后开元国际、万象美、彩生活社区将会持续进行整合 ， 未来业主对于彩生活的满意度提升 ， 收缴率的拓展将是公司重点目标 。 截至2019年年底 ， 除了百强所控制的面积之外 ， 整个至少还有130亿平方米待挖掘市场规模 ， 回归基础物业仍有较强的价值挖掘空间 。
并且 ， 此次春节期间公共卫生事件的爆发 ， 彩生活取得了很好的抗疫成果 ， 也让业主了解到物业服务的价值 ， 彩生活之后也表明会继续做人文社区活动进一步拉近与业主的关系 ， 后续物业费收缴率和提价都有很大的空间 。
目前彩生活仍有行业领先规模的在管面积 ， 物业费提升下业绩弹性十分可观 。 智通财经APP了解到 ， 截止2019年末公司合约管理总建筑面积达到5.62亿平方米 ， 对应的社区数量达到2863个 ， 分别实现同比增长1.5%和5.7% ， 其中已经产生收益的合约管理总建筑面积达到3.60亿平方米、社区数量达到2321个 。 再加上6.49亿平方米的合作及同盟建筑面积 ， 公司平台服务总面积达到12.11亿平方米 ， 服务规模仍维持行业领先水平 。 公司重回基础物业服务之际又遇物业行业二次价值发现的机会 ， 本就有很强的业绩增量空间 。 据了解 ， 彩生活全国物管费0.8元以下的社区约150个 ， 大部分是盈利的 ， 可见公司拥有行业独特的低成本竞争力 ， 能够驾驭低价项目并进行盈利 ， 这部分还将进一步增加公司业绩提升的想象空间 。
增值业务：从独自摸索到强强联手
彩生活是最早探索互联网之路的物业企业 。 智通财经APP了解到 ， 彩生活作为第一家登陆港股资本市场的物业股 ， 公司在这个领域探索确实领先整个行业 。 然而这种长期持续的大规模投入 ， 实际上对基础物业利润会产生一定的挤压 ， 有可能影响基础物业的业务 。 再加上公司一直侧重于互联网 ， 更多精力放在了互联网增值方面的突破 ， 对基础物业重视可能出现不足 。 但是并不能因此否认彩生活在互联网探索上的意义 ， 正因为前期的探索 ， 彩生活才逐渐摸出一套“社区+”发展模式 ， 吸引到互联网巨头的青睐 ， 为未来发展创造另外一种可能 。
放弃独自探索的思路 ， 如今彩生活转向与强者联手 。 智通财经APP了解到 ， 当前彩生活对待互联网增值业务的思路是寻找领域强者进行合作 ， 同时再加上更精准和高端人才配备 。 2019年京东、360.com以5.22港元╱股之价格分别认购公司7114.9万股、2295.6万股的新普通股股份 ， 交易完成后京东及360.com持有的股份总额分别占本集团经扩大股权的5.00%和3.05% 。 彩生活与京东和360等互联网巨头的合作 ， 将发挥各自的优势和长处 ， 实现产品之间的相互赋能 。 并且专门聘请了有平安、华为和顺丰背景和经验的CTO ， 通过IT实现更加专业、精准服务 ， 目前公司管理架构正在持续提升和优化 。
引入京东、360这样的专家伙伴 ， 不但减轻单独开发增值业务的压力 ， 更可以达到事半功倍的效果 。 当前互联网增值业务方面 ， 已经有不小的突破 。 智通财经APP了解到 ， 2019年10月18日彩生活小区首家“京选店”在深圳正式营业起 ， 公司与京东战略合作就在线下小区零售领域中踏出了第一步 。 截至2020年3月18日止的五个月 ， 业主已于首家京选店达成2.2万个订单 ， 交易额突破60万元 ， 首月坪效约为传统便利店的14.7倍；目前京选店总数达到5家 ， 共覆盖公司旗下6个小区 ， 未来还将持续铺开 。 而公司的平台流量同样也在稳步增长 ， 截至2019年12月31日 ， 彩生活生态圈注册用户数增加至约3640万人 ， 生态圈活跃用户数增加至1670万人 ， 在线平台2019年度累计GMV（成交金额）达到121.3亿元 ， 同比大幅增长28.4% 。
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