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「毛利率」观点直击 | 收入增十三倍与毛利率腰斩 正商实业资产注入之后

观点地产网 继建业地产之后 ， 另一家河南房企正商实业也敲定了业绩发布会的时间 。 4月3日早间 ， 正商集团资本证券部总经理张勇、正商实业财务总监兼公司秘书郭柏成出席会议 。
与其他企业相比 ， 正商的发布会阵容稍显简单 ， 但这丝毫不影响互动的氛围 。 “2019年的业绩是集团自2015年从事房地产业务以来交出的第一张最亮眼的成绩单 。 ”在业绩介绍环节 ， 郭柏成以略带激动的语气说到 。
正商实业的前身是恒辉企业 ， 2015年 ， 在正商集团败走IPO之后 ， 便通过收购恒辉企业的方式完成了曲线上市 。
上市之后 ， 恒辉企业更名为正恒国际 ， 同时 ， 正商集团陆陆续续向这个上市平台注入资产 ， 但过去几年 ， 这家企业的发展一直不愠不火 。
2019年7月 ， 正恒国际正式更名为正商实业 ， 与此同时 ， 这家河南“小房企”开始加速拿地、融资 ， 逐步走上规模发展的主航道 。
财报显示 ， 2019年 ， 正商实业实现收益约88.87亿元 ， 较2018年增长约1378% ， 公司拥有人应占溢利约为11.52亿元 ， 较2018年增长约3742% 。
业绩大幅增长的同时 ， 正商实业的毛利率下降、负债高企亦成为大家关注的话题 。
业绩篇：收入增十三倍、毛利率腰斩
“在2019年的88亿收入中 ， 有87亿是房地产开发业务贡献的 。 ”
据悉 ， 物业销售仍然是正商实业收入贡献的主力军 。 2019年全年 ， 正商实业录得收益88.87亿元 ， 其中 ， 该公司于中国出售物业的收入为87.96亿元 ， 占总收入的98.98% 。
此外 ， 该公司录得来自美国的物业管理服务收入4325.2万元 ， 来自酒店业务的收入307.7万元 ， 其他收入合共4489.1万元 。
同比来看 ， 2019年 ， 正商实业的收益同比增长1378% ， 而其物业销售收入则同比上升1585.06% 。
郭柏成提到 ， 业绩增长主要源于2019年公司销售结转的增加 。 他介绍 ， 过去一年 ， 正商实业一共结转了四个位于郑州的住宅项目 ， 其中一个为高端项目 ， 三个为普通的重点项目 。
”集团结转的物业销售面积增长了近12倍 ， 从2018年的4.3万平方米增长到2019年的54万平方米 ， 带动我们整个结转收入也增加了十三倍 。 ”张勇补充道 。
成也结转 ， 败也结转 。 基于结转收入的增加 ， 正商实业实现了规模的跃升 ， 但正因为结转项目的变化 ， 使正商的毛利率几近腰斩 。
数据显示 ， 2019年全年 ， 正商实业录得年度毛利为22.87亿元 ， 较2018年增长约731% ， 年度毛利率为25.73% ， 较2018年同期的45.74% ， 同比下降20个百分点 。
事实上 ， 早在前几年 ， 正商实业的毛利率就已呈现出下滑的态势 。 在正商实业借壳上市的2015年 ， 该公司的毛利率达到67.87% ， 2016年 ， 这一数值达到77.11%的最高值 ， 随后三年 ， 正商的毛利率触顶回落 ， 分别录得33.42%、45.74%与25.73% 。
对此 ， 正商实业的管理层表示 ， 2017年及2018年 ， 公司主要有两个项目在结转 ， 其中一个是商业项目 ， 另一个是以车位为主的项目 。 “一般来说 ， 商业跟车位的毛利率是会比住宅要高 ， 所以2018年整体毛利率达到40%多是比较正常的 ， 2019年比较多住宅项目 ， 所以可比性低一些 。 ”
张勇也表示 ， 25%的毛利率在行业当中属于一个平均的水平 。
【「毛利率」观点直击 | 收入增十三倍与毛利率腰斩 正商实业资产注入之后 】据观点地产新媒体查阅 ， 2019年 ， 建业地产的整体毛利率为26.02% ， 碧桂园的毛利率为26.06% ， 万科为36.25% ， 恒大为27.84% ， 与正商实业规模相当的德信中国录得毛利率32.16%、宝龙地产36.41% 。
“为了保持账目资金回笼及销售的情况 ， 公司没有订一个比较激进的售价 ， 所以2019年的毛利率和行业水平差不多 。 ”张勇提到 ， 正商实业在郑州当地的项目多为旧改项目 ， 旧改项目的成本相对比较低 ， 未来已售未结的毛利率大概在28%左右 。


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