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『』年报点评31丨中国恒大：多项发展战略举措实现“降负债”


『』年报点评31丨中国恒大：多项发展战略举措实现“降负债”
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『』年报点评31丨中国恒大：多项发展战略举措实现“降负债”
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克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬
导读：
全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略 。
【内部目标销售“高增长”三年破万亿】中国恒大2019实现销售金额6010.6亿元 ， 同比增长9% ， 销售均价10281元/平方米 。 2020年 ， 恒大全年可售货量约1.32亿平方米 ， 对外合约销售目标6500亿元 ， 对内奋斗目标8000亿元 ， 并提出到2022年三年突破万亿的内部目标 。 充裕的土储和“恒房通”平台线上销售优势助力恒大销售规模“高增长” 。
【总土地储备“控规模”实现负增长】2019年 ， 恒大新增土地投资建筑面积6703万平方米 ， 收并购占比49% 。 截至2019年末 ， 恒大总土地储备2.93亿平方米 ， 平均拿地成本1800元/平方米 ， 处于行业较低水平 。 未来三年 ， “控规模”将是恒大土地投资战略的主基调 。 严格控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 ， 到2022年下降至2亿平方米左右 。 【多项战略举措助力恒大“降负债”】目前 ， 恒大各项利润规模保持行业领先 ， 未来的毛利率和净利率分别能保持在30%和10%左右 。 恒大在未来三年内 ， 将通过增加销售回款、减少土地储备支出 ， 控制总有息负债规模每年平均下降1500亿元 ， 到2022年要把总有息负债规模降到4000亿元以下 ， 负债率达到行业中低水平 。 【坚持“一体两翼” ， 新能源汽车“换道超车”】恒大多元业务板块将继续坚持“以民生地产为基础 ， 文化旅游、健康养生为两翼 ， 新能源汽车为龙头”的产业格局 。 未来5年内不会再投资进入任何其他新产业 。 在新能源汽车产业 ， 恒大着力于在3-5年内打造发展成为世界实力最强、规模最大的新能源汽车集团 ， 积蓄发展动能、实现“换道超车” 。
1 销售
2020年目标6500亿元内部目标“高增长”三年破万亿
2019年 ， 中国恒大实现合约销售金额6010.6亿元 ， 完成全年6000亿元业绩目标；合约销售面积5846.3万平方米 ， 分别同比增长9%和11.5% 。 合约销售均价10281元/平方米 ， 较2018年全年的10515元/平方米微降 。
恒大的销售业绩同比增速自2018年以来保持稳定 。 根据克而瑞数据显示 ， 截至2019年末 ， 恒大的权益销售规模继续保持在行业第一的位置 ， 近3年复合增长率仍达到近17% 。
『』年报点评31丨中国恒大：多项发展战略举措实现“降负债”
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2020年 ， 恒大提出将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 。 2020年可售货量约1.32亿平方米 ， 对外的全年合约销售目标为6500亿元 ， 目标增长率8.1% ， 对内的奋斗目标是8000亿元 ， 并提出到2022年三年突破万亿的内部目标 。
值得注意的是 ， 疫情期间恒大得益于“恒房通”平台在全国范围内的网上售楼 ， 充分利用线上销售的优势、实现了较高的业绩签约 。 截至一季度末 ， 恒大实现全口径销售金额近1465亿元 ， 同比增长22.5%；销售回款同比大幅增长55.2%至1133亿元 ， 均为行业第一 ， 也刷新了公司一季度销售及回款的最高纪录 。
2 投资
土地储备“控规模”未来三年每年下降3000万平方米
2019 ， 恒大新增投资项目153个 ， 合计新增土储建筑面积6703万平方米（其中收并购取得3305万平方米 ， 占比49%） ， 土地原值1408亿元 ， 平均楼面地价2101元/平方米 。 截至2019年末 ， 恒大总土地储备2.93亿平方米[1] ， 较2018年末降低3.3%；土储原值5273亿元 ， 其中一二线城市项目占比67%；平均拿地成本1800元/平方米 ， 处于行业内较低水平 。
从战略角度来看 ， “控规模”将是恒大未来几年土地投资的主基调 。 业绩会上 ， 中国恒大董事局主席许家印提出：“要严格控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 。 ”未来三年 ， 恒大的总土地储备规模每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年下降至2亿平方米左右 。 我们认为 ， 恒大目前的土地储备规模足以覆盖未来多年的销售增量 ， 且土地储备低成本的优势也将保证恒大持续“规模+效益型”高质量发展 。


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