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『』年报点评33丨佳兆业：旧改项目稳步转化，净负债率持续改善


『』年报点评33丨佳兆业：旧改项目稳步转化，净负债率持续改善
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『』年报点评33丨佳兆业：旧改项目稳步转化，净负债率持续改善
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克而瑞研究中心 沈晓玲、万任澄
导读：
销售稳步增长 ， 拿地稳健适中 ， 净负债率持续改善 ， 佳兆业正逐步进入稳健发展阶段 。
【销售：合约销售稳步增长 ， 加速去化保障全年目标】2019年 ， 佳兆业累计实现权益销售金额881.2亿元 ， 同比增长25.8% ， 全口径销售金额增速增速高于TOP100房企16%的增长率 ， 在可比房企中位列前茅 ， 顺利完成全年875亿销售目标 。 2020年佳兆业定下千亿目标 ， 全年可售货值约1800亿元 ， 去化率达56%即可完成 。 只要企业后续加强推盘供货节奏 ， 抓紧去化 ， 实现目标依旧有望 。 【土储：拿地力度稳健适中 ， 围绕核心城市布局】2019年佳兆业新增土储权益建面412万方 ， 权益金额272亿元 ， 分别同比增长24%、72.5% ， 拿地力度较去年有所上升 ， 全年拿地销售比为0.31 。 拿地结构上 ， 大湾区及其外延城市权益建面占比达到52.8% ， 保持深耕粤港澳大湾区及其外延城市的战略不变 。 旧改方面 ， 年内成功转化8个项目 ， 其中6处位于深圳 ， 1处位于上海 ， 为企业持续提供优质土储 。 【盈利：营收净利双增 ， 企业需提升盈利能力】2019年 ， 佳兆业实现营业收入480.2亿 ， 净利率41.6亿 ， 分别同比增长24.1%、26.4% ， 营收净利稳步上升 。 实现净利率8.67% ， 虽然较去年有所提升 ， 但依旧低行业平均水准 。 主要是由于除了常规住宅开发之外 ， 企业在旧改方面也需要持续性的投入 ， 进而抬升了三费比率 。 未来企业可多尝试引入合作方加速旧改项目利润释放 。 【偿债：短期偿债压力可控 ， 净负债率持续改善】受长期债务到期影响 ， 佳兆业现金短债比、长短债比较去年有所下滑 ， 分别降至1.2及2.7 ， 但依旧位于安全区域 ， 短期偿债压力可控 。 净负债率方面出现大幅改善 ， 降至144% ， 较去年同期下降约92个百分点 ， 但仍然处于行业高位 ， 未来依旧需要对债务结构进行积极管理 。
1 销售
合约销售稳步增长加速去化保障全年目标
2019年 ， 佳兆业实现权益销售金额881.2亿元 ， 销售面积464.2万平方米 ， 分别同比增长25.8%和21%；销售均价较2018年略微提升至18983元/平方米 。 顺利完成875亿元的销售目标 。
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销售增速高于百强房企 ， 位于可比房企上游水准 。 在行业整体增长放缓的背景下 ， 与17、18年的高增速相比 ， 佳兆业的销售增速出现了一定的下滑 。 但相对行业而言 ， 佳兆业的销售表现依旧亮眼 。 2019年佳兆业实现全口径销售金额增速为33.1% ， 不仅高于百强房企平均16%的增长率 。 与雅居乐、奥园、时代等规模相似房企相比 ， 增长速度也位列前茅 。 在2019年全口径销售破千亿后 ， 2020年佳兆业设立了权益销售金额1000亿的目标 ， 全年合计可售货值约为1800亿 ， 去化率达56%即可完成全年目标 ， 结合企业18-19年整体约55%的去化水平 ， 只要后续加强推盘供货节奏 ， 依旧有望实现全年目标 。
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2 投资
拿地力度稳健适中围绕核心城市布局
拿地力度稳健适中 ， 旧改项目持续转化 。 2019年佳兆业新增土储权益建面412万方 ， 权益金额272亿元分别同比增长24%、72.5% ， 拿地力度较去年有所上升 ， 全年拿地销售比为0.31 ， 保持稳健适中 ， 符合企业进一步增长需求 。 拿地均价方面较去年同比上升39.1%至6609元/平方米 ， 但结合目前销售均价 ， 地价房价比在0.37 ， 依旧留有盈利空间 。 值得关注的是 ， 年内企业成功将8个旧改项目纳入土储 ， 其中6处位于深圳、1处位于上海 ， 贡献权益建面65.1万方 ， 权益金额93.2亿元 ， 旧改项目拿地金额占企业拿地金额的比重约为34% ， 为企业持续贡献优质土储 。


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