#锋面News#“追速者”世茂的领跑计划( 二 )
在不断清空购物车的过程中 ， 世茂土储结构也在发生变化 。
锋面News注意到 ， 世茂从2017年开始调整战略 ， 将布局重点放在了棚改红利效应最明显的三四城市 。 数据显示 ， 2018年世茂在三四线城市新增土地建筑面积为914.4万平方米 ， 同比增长135.2% ， 在总土储中占比超过一半 。 世茂也因此取得规模快速增长 ， 2017-2019年间实现业绩翻番 。
如今 ， 棚改货币化浪潮褪去 ， 世茂也开始试图撕下“重仓三四线”的标签 。 业绩会上 ， 管理层强调：“大家都说我们的重点在三四线 ， 其实要看货值 ， 目前我们可售货值72%位于一二线城市 。 ”
而短期内实现转舵换仓 ， 世茂选择了加大并购 。
2019年3月开始 ， 世茂先后收购泰禾、明发、万通、粤泰旗下项目 ， 总收购金额接近200亿元 。 今年初 ， 世茂完成对福晟的收购 。 上述房企均重仓大湾区 ， 收并购资产包内的项目也以大湾区为主 。
锋面News对比相关数据后发现 ， 世茂在粤港澳大湾区的土储货值已经从2018年年底的2000亿元上涨为3800亿元 ， 接近翻番 。 并且超过长三角 ， 成为货值比例最高的区域 。
通过并购实现土储扩张和布局调整 ， 同样也要面临毛利率的挑战 。 年报数据显示 ， 2019年 ， 世茂毛利率为30.6% ， 较2018年的31.5%有所下滑 。 而考虑到当前战略合作项目均处于前期开发阶段 ， 毛利率偏低 ， 世茂将2020年全年的毛利率目标定在了30% 。
酒店冲击显著 “大飞机”双翼暂失衡
行业减速周期 ， 强调多元化的集团属性成为TOP10房企的共同选择 。 在前十阵营中 ， 已经有8家房企将“房地产”从公司名称中去除 ， 世茂是第9家 。
3月30日 ， 世茂发布公告称 ， 拟将公司名称由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司” 。 许世坛将世茂的多元化业务发展模式命名为“大飞机”战略 。 其中地产开发是核心“主体”；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、金融等则是“尾翼” 。
从营收结构看 ， 世茂仍以地产开发为主 ， 多元化收入占比有小幅攀升 。 数据显示 ， 2019年全年世茂营收约为1115亿元 ， 其中94.4%来源于物业销售 ， 5.6%源自酒店、物管和商业等业务 ， 而该数值在2018年的占比约为5.4% 。
“双翼”中的物业板块 ， 世茂已经加快步伐 。 许世坛在业绩会上透露 ， 世茂已经收购福晟的物业公司51%股权 ， 签约面积超过1500万平方米 。 而截至2019年底 ， 世茂服务签约管理面积突破1亿平方米 ， 增速达42.9% 。 由此 ， 原计划于2021年分拆物业上市的计划 ， 预计年内即可实现 。
而同样准备在2021年分拆上市的酒店板块 ， 则正在经历疫情冲击 ， 给“世茂号”带来摇摆隐患 。
来自酒店数据服务提供机构STR的数据分析显示 ， 大陆地区的酒店入住率在2020年1月14日至26日期间下滑了75% 。 持续的疫情 ， 令酒店业绩显著恶化 。 此前 ， 行业内最大的豪华酒店拥有者富力地产在业绩会上表示 ， 全球旅游业尚处于停顿状态 ， 国内虽在缓慢恢复但开房量仍未回升 ， 全年经营净利润将比年初预计的下降50%左右 ， 大概会影响数亿元的现金收入 。
在无法准确预测全球疫情何时结束的背景下 ， 世茂也将酒店的经营目标为29亿元调整为23.5亿 ， 增幅从29%调整为5% 。 许世坛坦言 ， 公司判断4月份陆续会有部分酒店恢复正常 ， 但受国际环境影响 ， 北上广深等一线城市可能要到下半年才能恢复 。 预测商业和酒店可能会有超过11亿元的影响 。 “与住宅业务不同 ， 酒店和商业的需求错过了便没有了 。 今年下半年将发力弥补上半年损失 ， 将全年的影响控制在8亿元左右 。 ”
据世茂方面透露 ， 2020年 ， 世茂将完成上海世茂皇家艾美酒店及上海佘山茂御臻品之选酒店的改建工作 。 同时 ， 世茂首家自主品牌奢华度假酒店武夷山世茂御榕酒店及香港东涌喜来登酒店、香港东涌福朋喜来登酒店也将按原计划于2020年下半年开业 。 2020年 ， 世茂喜达将有超过40家酒店开业 。
