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「狐狸看楼」三年复合增长率49%，正荣稳字当头：销售1307亿( 二 )


「狐狸看楼」三年复合增长率49%，正荣稳字当头：销售1307亿
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如果与上市前对比 ， 更能反映正荣地产在高质量发展的战略指引下取得的成果显著 。 数据显示 ， 2017-2019年正荣地产净负债率为从183.2%下降至75.2%；而正荣地产的短债比例也从2017年的54.6%下降至2019年的34.2% 。
亚布力智库研究员武利文指出 ， 前几年 ， 正荣地产负债率较高 ， 一方面是因为当时未上市 ， 融资渠道较窄;另一方面 ， 2016-2018年恰好是房地产行业高速发展期 ， 正荣为了抓住行业红利 ， 也选择了加大杠杆、高速发展的战略 。
「狐狸看楼」三年复合增长率49%，正荣稳字当头：销售1307亿
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楼市资本论关注到 ， 正荣地产在上市之后 ， 得益于融资渠道多元化 ， 融资成本也逐年下降 。 2019年加权融资成本为7.5% ， 同比下降0.3个百分点 。 年内 ， 公司借助境内外融资平台 ， 实现融资新突破 ， 保持了融资渠道的通畅 。 鉴于公司稳健的基本面和巨大的增长潜力 ， 正荣地产相继获惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构上调信用评级 。
楼市资本论认为 ， 当下房地产市场资金环境日益趋紧 ， 而正荣地产2019年报展现出的稳健的财务结构 ， 显示了其在国家“去杠杆、降负债”的要求下 ， 严控债务规模及资金成本,不断优化债务结构,为穿越周期保驾护航 。
【三】布局稳：2615万m2土储支撑未来两年销售
正荣地产销售规模的持续扩张 ， 与其对土地市场的精准把握不无关系 。
楼市资本论了解到 ， 正荣地产2019年在拿地方面 ， 延续了1+6+X全国布局(即一个总部、六个区域、多个项目) ， 目前业务范围已覆盖长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域 。
「狐狸看楼」三年复合增长率49%，正荣稳字当头：销售1307亿
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数据显示 ， 正荣地产2019年新增土储560万平方米 ， 在新增的41块土地中 ， 85%位于二线城市 ， 15%位于三线城市 。 值得一提的是 ， 正荣地产2019年新增土储权益比例为73% ， 而这一数据2018年为35% 。
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从拿地方式上看 ， 正荣地产坚持两条腿走路 ， 多元模式并行拓展 。 一是以公开招拍挂模式为主 ， 倾斜于高周转的短平快项目 ， 这类项目占比约70%左右;二是采取并购、勾地等多元模式 ， 倾斜于高货值的粮仓型项目 ， 占比约30%左右 。
截至2019年末 ， 正荣地产总土储2615万平方米 ， 货值约4500亿元 ， 足以支撑公司两年左右的销售 。 项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域 ， 其中74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区 ， 高度契合国家战略 。
目前公司总土储权益比为55% ， 不过从新增土储的权益比来看 ， 未来几年随着权益的提升反映到财报上 ， 公司股东应占利润也会有较大的增长空间 。
楼市资本论认为 ， 面对当前房价有上限、地价有下限的挤压 ， 拿地正成为房企主要的核心竞争力之一 。 而正荣地产财报中 ， 正展现出其对土地的精准判断和稳健的拿地抓手 ， 支撑起了正荣的利润和发展空间 。
【三】战略稳：高质量发展打造全新护城河
在楼市资本论看来 ， 正荣地产在过去一年里运营水平的提升、债务结构的改善带来的营收和盈利水平持续提升 ， 也离不开其各个层面战略布局的稳健 。
1.全局战略：
「狐狸看楼」三年复合增长率49%，正荣稳字当头：销售1307亿
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在经历了2013-2015年的扩张期、2016-2018年的升级期之后 ， 正荣地产提前嗅到了“调整期”的临近 ， 并先于行业 ， 提前顺应变化做出了“新三年战略”——正荣将2019-2021年设定为“高质量发展期” ， 正荣提出在承继2018年千亿销售的良好发展基础之上 ， 坚持稳中求进 ， 把“高质量发展”作为今年企业发展的首要目标 ， 而这一战略也贯彻了正荣地产发展的方方面面 。


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