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预约合同可否强制履行

【预约合同可否强制履行】 这个问题也是大家比较关注的，关于认购书能否继续履行，应该视认购书的类型而定，对于“将进行谈判的预约”和“带未决条款的预约”采取不同的方法。
第一：对于违反“将进行谈判的预约”，不能继续履行。该类认购书的内容不完善，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议，当事人之间一旦缔结预约，双方也仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成协议，应该视当事人之后具体的协商结果而定。继续履行，没有依据，且剥夺了当事人合同自由。《商品房买卖合同解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该规定实际上就是认定对于“将进行谈判的预约”，当事人主要承担的是磋商义务，如果双方无法达成商品房买卖合同，则应根据具体的情形，适用定金罚则，若双方均无责任，则退还定金即可。
第二：对于违反了“带未决条款的预约”，可以考虑继续履行。该类型预约中已约定了交易的大部分条款，并且当事人都同意受这些条款的约束；但当事人有义务就未决条款继续谈判，先达成所谓“关于未决条款的协议”，再整合成最后本约。在此类认购书中，实际上当事人对商品房买卖的一些主要内容均已达成协议，剩下一些非重要条款。由于此类认购书的条款比较完善，使得当事人之间对商品房买卖合同的成立产生了更高的预期，因此,此时产生的义务包括对已决条款的遵守和对未决条款的磋商，由于已决条款的完备性和重要性均高于未决条款，故当事人一方如果在未决条款上恶意磋商以阻碍商品房买卖合同的成立，则另一方应有权请求继续履行。从继续履行的可能上来看，由于认购书的主要内容具备，基本可以履行，至于未决条款，可以由法院根据商品房的交易习惯进行合理的补充。《商品房买卖合同解释》第5条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该规定实际上是对法定化部分的“带未决条款的预约”为商品房买卖合同，达到可以继续履行的效果。
根据认购书的分类确定是否能够继续履行,从理论上来说，是合理的。但是,在实践中，该分类缺少比较具体的标准，往往很难操作，需要法官进行自由裁量。《商品房买卖合同解释》第5条将部分“带未决条款的预约” 法定化为商品房买卖合同，为其继续履行奠定了法律基础，在实践中也是比较容易判断的，具有比较强的针对性，具有指导作用。《商品房买卖合同解释》第4条之规定，则是肯定了“带未决条款的预约”不可继续履行。
在实践中，如果遇到认购书继续履行的诉讼请求，法院根据 《商品房买卖合同解释》第5条之规定进行处理，符合条件的,按买卖合同来继续履行，不符合条件的，则适用定金罚则。
但是，从实际情况来说，“将进行谈判的预约”和《商品房买卖合同解释》第5条之规定的情形之间存在很大的空间，该空间关于“将进行谈判的预 约”和“带未决条款的预约”的区分是缺乏明显界限的。如果严格依照《商品房买卖合同解释》第4条、第5条之规定执行，从实际结果来看，未必公平。从全国各地法院的判决来看，有些法院是严格执行该规定，也有些法院则是对该规定有所突破，将更多的“带未决条款的预约”纳人可继续履行的范畴。
如果涉及纠纷的话需要律师充分收集相关的证据予以佐证，针对具体案情大家可以找到相关专业的律师进行处理即可，希望帮助到大家，谢谢！
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■网友的回复
订立预约合同的目的在于保障未来本约合同的订立，但是在一方当事人拒绝订立本约合同的情形下，另一方当事人是否有权要求对方继续履行合同，进行强制缔约呢？这主要分为以下几种情形：
第一，在预约合同中，相关实质权利义务条款并不明确或并未约定的情形下，即使一方当事人请求继续履行预约合同，双方继续订立本约合同，在本约合同相关权利义务无法明确需要进一步磋商的情形下，难以强制缔约。因此，要求继续履行预约合同，当事人继续磋商并签署本约合同，在一方当事人不配合的情形下难以实现。
第二，在预约合同内对具体的应约定于本约合同内的实质权利义务有明确约定的情形下，该预约合同可能因已具备可履行的条件被直接认定为本约合同，如最高院在2013年审结的卢济政与四川省齐祥食品有限公司土地使用权转让合同纠纷再审案中认为“《土地转让定金协议》系双方当事人真实意思表示，从名称上看类似于预约合同，合同中也有“待甲、乙双方签订正式转让合同后”的表述。但是，从该协议整体分析，协议对转让土地的面积、位置、诉争土地的其他具体信息、转让价款、支付方式、税费承担、违约责任等均有明确约定，具备了合同的主要条款。因此，应当认定该《土地定金转让协议》为土地使用权转让的本约合同。” 或者因当事人实际已部分履行相关实质义务而认为本约合同已事实成立，从而当事人应当按照预约合同有关约定继续履行相关权利义务，如最高院2013年审结的成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷再审案中，预约合同并未被认定为本约合同，但“结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，双方已经成立了房屋买卖法律关系”，因此预约合同内的实质性条款也随着事实买卖关系的成立而产生了约束力。
在此类情形下，如当事人受预约合同内实质条款的约束继续履行原本应约定于本约合同项下的权利义务，那么是否继续履行签署本约合同的约定则不再是最关键的问题。在不得不履行实质权利义务的基础上，为了进一步细化交易，使得当事人协商另行签署本约合同成为了可能。
因此，根据最高院近年来关于预约合同的案例显示，在预约合同内对实质权利义务条款的约定详细程度对于最终能否强制履约或者实质达成本约合同有一定影响。
以上意见供参考。
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预约合同可否强制履行
■网友的回复
预约合同不适用强制履行。预约合同的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，当事人在预约合同中仅约定了订立本约的意向，至于合同履行的具体内容内容，还要当事人协商定夺。如果强制当事人继续履行预约，否则有违契约自由的民法精神，也有违公平原则
■网友的回复
预约合同具备履行条件，若不强制履行可能带来诚信的缺失。
■网友的回复
从实体法层面对题主的两个问题予以回应。
首先，目前我国较为明确规定预约的实体法为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持 。根据合同法第107条的规定，违约责任的形态之一为继续履行，所以，但从该条规定中难以得出结论：预约合同不可以强制履行。
其次，根据合同法第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。预约订立的目的或者说其确立的债务指向的标的为订立本约的法律行为，一般情况下，预约的内容较为简单，仅规定了订立本约的义务，并未规定其他合同内容，如价款、交付方式、交付日期等等，这时候便存在一个订立本约时进一步协商的过程，而这个过程恰恰是不能强制履行的，因为这里涉及到一个意志自由的问题。在最高人民法院（2016）最高法民申200号一案中也明确肯定了这一思路，上海市第一中级人民法院在（2009）沪一中民二（民）终字第1360号一案中也明确引用了合同法第110条“（二）债务的标的不适于强制履行”的规定没有支持预约合同继续履行的主张。
综上，对于预约合同，除非对方愿意进一步协商确定本约的基本内容，否则无法强制继续履行，即订立本约的义务。


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