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『小阿说财经』只有效率！，谁来救民营企业？悲悯无用( 二 )


这个时候 ， 房企的员工不应该去跟公司博弈 ， 去跟领导博弈 ， 去搞办公室政治 ， 而是努力提升自己 ， 转型升级 ， 提高业务效率 ， 让自己变得更有价值 。
这才是最大的职业道德！
『小阿说财经』只有效率！，谁来救民营企业？悲悯无用
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【『小阿说财经』只有效率！，谁来救民营企业？悲悯无用】形势依然严峻什么样的企业能走到最后？
从政治局会议 ， 到央行会议 ， 政策文件里面一直强调“房住不炒” ， 国家对房地产的大政方针一直没有改变 。
房企融资收紧趋势也没有改变 ， 从专项债到LPR下调 ， 所有的财政政策和货币政策调控 ， 都尽量避免流动性涌入房地产市场 。
『小阿说财经』只有效率！，谁来救民营企业？悲悯无用
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房地产市场头上 ， 始终悬着一把利剑 ， 房企生存 ， 仍然是首要议题 。 那么什么样的房企 ， 能够走到最后呢？
翻看龙头房企的战略 ， 就能总结两个字 ， 稳健 。 万科要活下去 ， 恒大要降负债 ， 碧桂园要追求全面、高质量发展等等 。
实际上 ， 对于房企来说 ， 稳健经营最重要的就是 ， 负债和融资情况 。 房企倒掉无一例外 ， 都是因为丧失了融资能力 ， 导致资金链断裂 。
这些年 ， 龙头房企降低负债 ， 提高现金储备是个大趋势 。
2019年 ， 碧桂园的净借贷比率一降再降 ， 已经下降到了46.3% ， 同比下降3.3个百分点 ， 这在国内地产第一梯队中极其罕见 。
同时 ， 碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元 ， 达到历史新高 ， 几乎相当于中小房企全两年的销售收入 ， 比2018年的2425.43亿元增加了10.64% 。
注意 ， 2683.5亿元的现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍 ， 完全能够覆盖住短期偿债需求 。
需要特别强调一下 ， 很多新手分析师 ， 在分析资产负债表的时候 ， 会发现房企总体负债特别高 ， 这是因为他们没搞懂房企的特征 。
在房企负债里面 ， 有很大一块 ， 比如预售楼款和已售未结款项 ， 表面上看起来是负债 ， 记在负债大项目里面 ， 实际上这是未来的收入 。
这一块越大 ， 意味着房企未来收入越能够得到保障 ， 但是相应的 ， 资产负债表中的“负债”就显得比较高 。
龙头房企中 ， 碧桂园预售楼款和已售未结款项最高 ， 这些不是负债 ， 而是未来的收入 。
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负债再高 ， 融资渠道顺畅 ， 融资能力强大 ， 公司照样没有问题 。 负债虽低 ， 但是融资渠道受阻 ， 公司财务仍然不稳健 。 所以 ， 公司财务稳健与否 ， 除了看负债水平 ， 还得看融资能力 。 财务稳健与否 ， 还得看融资能力 。
当下 ， 我国房地产融资还没有完全放开 ， 融资仍然是难点和重点 ， 房企融资规模大幅下降 ， 融资成本大幅上升 。
在这种情况下 ， 怎么融资 ， 融多少资 ， 成本多少 ， 就看房企的硬实力 。
说一句残酷的话 ， 房地产行业 ， 融资难 ， 都是中小房企难 ， 龙头房企其实一点儿不难 。
别人融不到钱 ， 碧桂园发美元债 ， 一发就是两笔 ， 合计10亿美元 ， 而且成本只有5.1%-5.6% ， 远低于8.74%的平均成本 。
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公司质地好 ， 各项财务指标都很健康 ， 龙头融资渠道自然花样繁多 。 1月17日 ， 上交所还批复了碧桂园85.38亿元的小公募 。
行业很艰难 ， 龙头房企相当稳健 ， 这就是现实 。
接下来的问题是 ， 既然龙头房企日子尚可 ， 为何会爆出大规模裁员的消息呢？事情的真相是什么呢？
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