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『智通财经』解密世茂房地产(00813)高增长的“金钥匙”，当黑马杀入前十( 二 )


由于物管行业是一个只需轻资产经营就能够持续创造稳定现金流的行业 ， 兼具成长与抗波动双重属性 ， 分拆物业子公司上市也成为了近年来地产企业的常规操作 。 随着世茂管理规模的逐步扩大 ， 这块轻资产业务对于公司的重要性越来越明显 。 由此 ， 一方面物业业务分拆后能够作为独立上市平台融资 ， 另一方面 ， 市场给予物管公司的估值较传统地产公司有明显的溢价 ， 有望在一定程度上反过来提升母企的估值 。
财务稳健融资多元 ， 土地储备丰富优质
智通财经APP了解到 ， 世茂房地产在高速成长的路径中 ， 也并未忽视降本增效的重要性 。
一般来说 ， 对负债端和融资成本的管控是降本增效不可或缺的环节 ， 这涉及到公司财务状况的稳健 。 债务方面 ， 世茂净负债率59.7% ， 已是连续第8年维持在60%以下 。
值得一提的是 ， 2019年内 ， 世茂实现了现金流的强管控 ， 保障资金的安全和充裕 。 现金比率为1.6倍 ， 短期偿债能力强 ， 具备优越的资金流动性 。
另一方面 ， 公司的融资渠道多种多样 ， 一方面充分利用公开市场的机会 ， 通过在债券市场稳健募集 ， 境内债券成功的发行也带动境外债走强 。 在积极拓宽金融资源的同时 ， 世茂的融资储备额度充足 ， 截至19年末 ， 集团整体未动用的银行及金融机构融资额度超过了500亿元 ， 境内公司债提款额度达143亿 ， 其中65亿已成功发行 。 针对公共卫生事件下的市场各种不利因素 ， 世茂已经提前做好了各项准备 ， 通过多元化融资渠道 ， 集团19年综合融资成本进一步降低 ， 由18年的5.8%降至5.6% 。
而财务状况的稳健和融资成本的降低使得公司在拿地方面更有底气 。 2019年 ， 世茂权益前土地储备约7679万平方米 ， 货值超过13000亿元 ， 遍布全国120个城市 ， 总项目数达349个 。 公司的战略布局主要围绕一二线及强三四线城市持续优化 ， 土储货值占比达89% ， 土储分布优质 ， 实现投资的收敛聚焦 。
『智通财经』解密世茂房地产(00813)高增长的“金钥匙”，当黑马杀入前十
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从区位因素上来看 ， 粤港澳大湾区内 ， 世茂押注香港、深圳、广州、珠海等潜力城市 ， 土地储备货值达3800亿元 ， 居集团总土储首位;长三角、华北地区、福建地区作为世茂长期深耕的热点区域 ， 货值分别为3300亿元、2330亿元及2150亿元 。
报告期内 ， 世茂共获取土地115块 ， 总价约1557亿元 ， 计容面积达3092万平方米 ， 单方成本5035元/平米 。 其中 ， 新获取土地资源中超过87%位于一二线城市及强三四线城市 。 土地单方成本优势及土储资源布局红利 ， 亦将为世茂未来经营品质的提升提供有力保障 。
尽管年初突如其来的公共卫生事件影响下 ， 房地产的销售出现下滑 ， 不过 ， 根据4月2日公司公告 ， 集团于今年3月的合约销售额约为203.2亿元 ， 同比增长6% ， 可见在国内抗疫形势好转 ， 复产复工稳步推进下 ， 公司的复苏势头十分强劲 。
从本质上而言 ， 市场的长期需求并未消失 ， 只是略有延后 。 经此一役 ， 或驱动消费者对居住环境有更深刻的思考 ， 高品质的产品与服务将得到更多的青睐 。 而随着对住房的需求回升 ， 有着较强运营能力的房企有望率先复苏 。 作为龙头标杆房企 ， 世茂房地产本身土储优质且成本较低 ， 此外 ， 公司有着突出的并购能力 ， 运营能力和产品能力 ， 综合实力强劲 ， 未来的增值空间相当可观 。


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