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【乐居网】房企众生相：活着、洗牌、万亿、旧改、多元

【乐居网】房企众生相：活着、洗牌、万亿、旧改、多元
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目前 ， 疫情对宏观经济及微观经营主体的影响持续发酵 。 这对于各行各业来说 ， 都是一次前所未有的大考 。 当下 ， 正出现截然不同的两个企业群体 。 一个是陷入困境挣扎求生的企业；另一个是疫情危机中勃兴的企业 。 每一次危难都在促进社会系统的自我升级 。 为了深入记录疫情下地产行业发生的变化 ， 新浪乐居开展系列报道 ， 真实地还原出疫情对于每个个体 ， 乃至企业、行业发展带来的影响 。
一场新冠肺炎疫情给国内企业经营发展带来了许多不确定性 。 房地产行业首当其冲 。 土地延拍 ， 项目延工、售楼处停摆、返乡置业遇冷、一季度业绩大幅下滑、销售成了主播……
2019年房企业绩会在这样的境况下拉开帷幕 。
在房地产销售额增长趋势放缓、新一轮降息周期和政策宽松期形势下 ， 头部房企们纷纷表达了对企业以及对房地产行业发展前景的看法 。
疫情、销售
2019年业绩会上 ， 疫情是各房企绕不开的话题 。 头部房企在业绩会上均承认 ， 疫情给房企和整个行业都带来了很大的挑战 。
万科表示 ， 这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的 ， 体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面 。 这些影响最终体现在现金流方面 。
“由于销售减少 ， 导致销售回款减少 ， 同时疫情也增加了相应的防疫成本 。 总体来看 ， 这次疫情给未来1-2年产生了远期的结算压力 。 ”
恒大认为 ， 疫情影响下 ， 国家在流动性上肯定要给予大力支持 ， 流动性增加会对房地产的销售产生一些刺激 。 在“房住不炒”的政策指引下 ， 房价肯定不会升 。 但也不至于大幅度下跌 ， 对全国来说 ， 房产的总成交量不会下降 。
融创的观点是 ， 未来销售规模的增长不是重点 ， 利润和品质才是第一位的 ， 以稳健、以安全、以均衡为重点 ， 不断提高综合竞争力 ， 最终来实现利润的提高 。
因此 ， 融创接下来要做三件事情：降融资成本 ， 优化资产结构 ， 谨慎拿地、拿对地方、拿对时间 。
佳兆业提到 ， 今年不仅对房企是特殊的一年 ， 今年对全世界都是特殊的一年 。 在疫情的背景下 ， 各行各业各国各地都不容易 ， 公司还是积极履行社会责任 ， 希望疫情早日过去 。
拿地、投资
从业绩会房企分享的投资策略来看 ， 一二线以及各大城市群是房企的投资首选 。 以万科为例 ， 它强调未来将围绕人口导入、产业聚集和配套设施完善的这些城市和区域做投资 。
“最重要的是现金为王 ， 手上有余粮 ， 任何时候都是可以找到机会、抓住机会 。 ”
融创提到 ， 新增土地投资会更聚焦于疫情影响带来的一、二线城市机会；旭辉则表示 ， 今年会加大二线和强三线城市的买地 ， 可能会减少三四线城市拿地 。
随着招拍挂市场竞争越来越激烈 ， 更多企业开始拓展多元化的拿地方式 ， 提高自身土地资源获取能力 。
佳兆业的做法是 ， 一面强化大湾区和长三角的发展 ， 特别在深圳、广州这两个核心一线城市保证高速的增长；另一面是继续专注旧改 。
佳兆业透露 ， 未来1-2年预计转化6个深圳旧改 ， 对应可售面积120万平方米 ， 货值近600亿元；3-5年有19个深圳、广州、东莞的旧改有望供地 ， 货值近4700亿元 。 长远而言 ， 公司将有近3000万平方米旧改陆续进入供地阶段 。
雅居乐也是多元化拿地的典型房企 。
过去一年 ， 雅居乐有接近40%通过产业小镇取得 ， 34.5%是通过独立招拍挂获取 ， 另外的26%通过合作并购方式取得 。
雅居乐强调 ， 今年会增加大湾区的投资拿地 ， 同时加大在长三角的一个投资 。 其中 ， 通过产业小镇拿地的方式平均综合土地成本仅1530元/平方米 ， 地价和房价比例在15%以内 ， 性价比比较高 。
截至2019年底 ， 雅居乐产业小镇布局了16个城市 ， 共签订投资协议19个 ， 获取超过510万平方米的土地 ， 货值超过600亿元 。
绿城提到 ， 今年收并购的机会较多 ， 公司目前也确实有项目正在洽谈 。 今年希望加大这方面的工作 。
华润也表示 ， “未来我们会在多元化拿地方面进一步加大相关工作举措 ， 比如在收并购方面会取得突破 。 ”
碧桂园仍然在坚持全国均衡布局的策略 。
他说 ， 旧改是碧桂园重要的土地投资手段 ， 尤其在一二线城市 ， 去年公司通过旧改转化出来的权益货值超过1000亿元 ， 今年同样希望通过旧改转化出800亿到1000亿元的货值 。
富力基本可以说 ， 目前暂时放弃了招拍挂市场 。 他提到 ， 今年公司转化土地储备是以旧改为主 。
目前 ， 富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个 ， 约合可售面积超4000万平方米 。 而短期目标系尽快转化约1000万平方米 ， 对应货值约2000亿元 。
业务、多元
多元化方面 ， 除了恒大和碧桂园多元化业务横向拓展相对较宽以外 ， 其他企业基本都是在立足主业的基础上开展多元化创新业务 ， 比如物业、长租等相关性很强的业务 。
碧桂园一直强调 ， 未来将积极打造科技型农业、平台型农业、国际型农业 ， 做现代农业系统方案服务商；开拓智能制造机器人事业 ， 做全球领先的特种机器人服务商 。


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