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#同比#鑫苑置业2019年成绩单：增收不增利 短债同比大幅攀升

#同比#鑫苑置业2019年成绩单：增收不增利 短债同比大幅攀升
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财联社（北京 采访人员 ， 李洁）讯 ， 素有"房企第一美股"之称的鑫苑置业（XIN.N） ， 日前交上了一份喜忧参半的成绩单 。
鑫苑置业公布的2019年全年业绩报告显示 ， 期内总收入为24.83亿美元 ， 同比增长11.95%；净利润为8303万美元 ， 同比减少21.63%；归母净利润为6834万美元 ， 同比减少6.42%
在"增收不增利"的同时 ， 该公司合同销售额进一步缩水 。 2019年 ， 其合同销售额约为21亿美元（约合人民币146亿元） ， 同比2018年的约23亿美元下降6.2% 。
据鑫苑置业此前披露 ， 2017年 ， 其实现销售额24.66亿美元 。 由此可见 ， 该公司销售额已经连续两年下滑 。
"销售额下降内在的原因与投资拿地有关 ， 外在原因与营销节奏有关 。 鑫苑置业在河南市场遭遇不少外来企业和本土企业的竞争 ， 市场份额会有所减弱 ， 此外 ， 其在营销方面表现一般 。 "一家房地产研究机构的分析师告诉采访人员 。
资料显示 ， 鑫苑置业创立于1997年 ， 并于2007年在美国纽交所上市 ， 成为首家登陆纽交所的中国房地产企业 。 截至目前 ， 累计开发建设项目超过60个 ， 开发面积超过2000万平方米 。 近些年其进行多元化发展 ， 已逐步涉足养老养生、文化旅游、电子商业、文化影视等领域 。
据该公司披露的2019年业绩报告 ， 截至期末 ， 其毛利为5.6亿美元 ， 同比减少8.96% 。 与此同时 ， 其毛利率与净利率亦出现下滑 ， 2019年销售毛利率为22.57% ， 同比下降5个百分点；销售净利率为3.34% ， 同比下降1.4个百分点 。
分析人士认为 ， 相比毛利率 ， 净利率更能反映一家公司的盈利状况 ， 而净利率下降与主营业务成本增加、企业费用或营业外支出增加等因素有关 。
鑫苑置业业绩报告显示 ， 2019年其经营及营销费用、行政开支等均出现增长 。
【#同比#鑫苑置业2019年成绩单：增收不增利 短债同比大幅攀升】报告期内 ， 该公司营销费用为8676万美元 ， 同比增加3.79%；一般及行政费用为1.64亿美元 ， 同比增加4.62%；营业费用为2.5亿美元 ， 同比增加4.33% 。
在负债方面 ， 2019年该公司的负债情况有所改善 ， 但偿债能力有所下降 。
截至报告期末 ， 鑫苑置业负债总额为66.3亿美元 ， 同比减少9.03%；未偿债务总额为32.1亿美元；资产负债率为89.33% ， 同比2018年的90.72%减少逾1个百分点 。
至2019年12月31日 ， 鑫苑置业现金及现金等价物为9.9亿美元 ， 同比减少16.56%；短期债务为7341.9万美元 ， 同比上升67.96%；流动比率从2018年的1.32下滑至2019年的1.26 。
由于负债水平较高 ， 2019年9月以及10月 ， 鑫苑置业曾被标普及惠誉先后下调评级或评级展望 。 其中标普将鑫苑置业长期发行人信用评级从"B"下调至"B-" ， 将该公司的高级票据长期发行评级从"B-"下调至"CCC+"；惠誉则将鑫苑置业长期外币发行人违约评级展望从稳定调整为负面 ， 并确认该公司评级为"B" 。
标普预测 ， 鑫苑置业80%以上的债务将在2021年6月前到期 ， 其中2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元 。 其认为 ， 鑫苑手头的非限制性现金余额相对较少 ， 这将使公司面临再融资风险 。
不过在2020年2月 ， 因鑫苑置业提前赎回于2020年3月19日到期的2亿美元优先票据 ， 惠誉将该公司的再融资风险评估由"高"调整至"低" 。
彼时 ， 鑫苑集团董事长张勇表示 ， 鑫苑置业目前有足够的流动性来赎回这些票据；由于国内外融资渠道运作良好 ， 赎回过程进展顺利 。
此外 ， 对于疫情造成的影响 ， 张勇表示 ， "由于COVID-19的爆发 ， 对我们第一季度的销售产生了不利影响 ， 最直接的影响是销售和建筑工地的关闭 。 不过我们正在努力恢复全面运营 ， 截至到2020年3月底 ， 除了武汉项目 ， 我们所有的建筑和销售点都已经重新开放 。 "


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