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「难以实现」潘苏通启德宅地 一场难以实现的杠杆游戏

观点地产网在经济下行背景中 ， 又一发展商打算收缩旗下地产业务 。
这一次是高银金融 ， 去年6月一场退地风波闹得满城风雨 ， 尽管不少分析师甚至香港特区政府都认为是个别事件 ， 但“高银挞订”已成为当地楼市不景气的注脚 。
“从企业风险管理的角度来看 ， 没必要再去投180亿港元在启德地块 。 ”最终投票决定放弃土地的电话会议上 ， 高银金融独立非执行董事石礼谦认为 ， 当时发生的社会矛盾和经济大环境不稳定 ， 将对地产市场的增长产生负面影响 。
如今面对新冠疫情 ， 香港经济与去年相比更相形见绌 ， 该公司似乎再次用弃地来表达态度 。
据了解 ， 此前3月中旬 ， 高银金融就收到一名独立第三方（一间具规模的从事房地产发展等综合业务的公司）有条件要约 ， 称拟全面收购位于启德发展区新九龙内地段第6591号地块 。
经过半个月考虑 ， 高银表示公司已接受收购要约：“现正与有关方面就该建议交易的合规事宜进行咨询工作 。 ”
资料显示 ， 高银即将出售的新九龙内地段第6591号地块 ， 由高银系公司迅富国际有限公司于2018年12月以约89亿港元的价格收入囊中 。
该地块总占地面积约为9708平方米 ， 总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米 ， 计划作住宅发展 ， 预计总投资额约140亿港元 。 地块最早由高银金融及潘苏通分别持有60%及40%股权 ， 后于2019年4月以21.62亿港元为代价进行整合 ， 潘苏通将40%权益注入上市平台 。
在高银金融发布的截至2019年12月31日止6个月未经审核中期业绩公告中 ， 提到该项目正在制定发展计划 ， 预期将于2020年第一季度启动地基工程 。
拍得6591号地块不久之后 ， 高银金融再于2019年5月15日从长实、新鸿基地产、会德丰、鹰君、信和置业等港资房企中脱颖而出 ， 斥111.24亿港元中标启德第6546号地块 。
该地块占地面积约为1.07万平方米 ， 指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站 ， 但包括酒店）用途 ， 最低及最高的楼面面积分别为4.81万平方米及8.02万平方米 。 当时高银称 ， 该地块是香港市区绝无仅有的海滨全维港海景酒店及商业用地 ， 将计划兴建地标式高级酒店和办公大楼 ， 预计总投资额约160至180亿港元 。
无奈 ， 如今上述两幅土地的发展计划均已破灭 。 香港经济和楼市下行是一方面重要原因 ， 但高银金融本身存在的筹资困难 ， 或是另一不得不考虑的问题 。
以退地事件为例 ， 虽然在电话会议上高银金融已证明公司拥有充足和可动用的资金 ， 来支付超过百亿港元的土地余额 。
不过后续发展资金何来？有市场分析人士就称 ， 高银部分管理层之所以反对继续发展6546号地块 ， 其中原因可能包括 ， 在严峻市况下 ， 投资额高达180亿港元的项目未必能取得足够融资 ， 所以担心风险过高 。
因此 ， 即使潘苏通一再强调公司融资顺畅 ， 但退地的决策最终还是落实了 。
而在实施对启德的两笔高额投资前 ， 高银金融趁市道正好就进行过几次筹资活动 。
其中 ， 2018年4月 ， 高银金融与潘苏通订立出售协议 ， 前者向后者出售香港何文田常盛街住宅项目60%股权 ， 以及持有何文田站第一期物业发展项目合营公司高鉎投资50.1%间接权益 ， 代价123.94港元 。
同时 ， 高银金融向潘苏通以56.08亿港元买入高银金融国际中心40%股权 。 左右手资产置换 ， 潘苏通即向高银金融注入约67.94亿港元资金 。
6月 ， 高银金融亦通过将旗下高银金融国际中心抵押给长实旗下公司 ， 获得约102.3亿港元贷款 。 2019年4月 ， 据悉高银完成偿还了长实的贷款 ， 但后又随即转向德意志银行寻求一笔68亿港元的债券融资 。
针对投得的新九龙内地段第6591号地块 ， 高银金融在同年12月18日还向工商银行(601398,股吧)亚洲筹借了一笔35.67亿港元的建筑贷款 。
另一方面 ， 潘苏通更早之前对何文田两个住宅项目的融资安排同样精彩 。


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