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「龙头企业」物管行业“冰火两重天” 龙头企业开始遭遇瓶颈

作者： 孙梦凡
[ 据克而瑞物管统计 ， 去年24家上市物管公司取得44%的平均营收增幅 ， 高于上年5个百分点 。]
突如其来的新冠肺炎疫情 ， 将隐于幕后的物业公司推上C位 ， 抗疫先锋、资本宠儿……“最后一百米”价值凸显 ， 物管行业迎来高光时刻 。 而这份荣耀成色几何？随着年报季渐入尾声 ， 上市物业公司纷纷亮出家底 ， 接受投资者检验 。
截至目前 ， 除南都物业(603506,股吧)、招商积余外 ， 已有24家上市物管公司公布去年业绩 ， 其中超七成取得30%以上营收增长 ， 部分企业业绩增幅甚至达100%以上 。 背靠地产行业 ， 当开发商已触及增长天花板 ， 物业公司营收增幅大大超过地产母公司 。
不过在这片万亿蓝海中 ， “弱肉强食”的丛林法则依旧 。 凭借收并购和市场化拓展 ， 龙头企业加速跑马圈地 ， 在管规模最高的彩生活(01778.HK)是尾部公司兴业物联(09916.HK)的150倍；当碧桂园服务(06098.HK)录得近百亿营收时 ， 兴业物联去年营收还不到2亿 。
多位受访者认为 ， 物管行业的商业逻辑还处在变革早期 ， “大行业+小龙头”竞争格局下 ， 加速扩张占领市场仍是企业诉求 。 不过 ， 由于物业费难涨价、增值服务处于培育期 ， 一些头部企业已触及盈利瓶颈 ， “规模为王”的时代逐渐逝去 ， 营收能力正成为行业重要竞争指标 。
增长好于地产母公司
过去一年 ， 物业公司到底取得了哪些成绩？
据克而瑞物管统计 ， 去年24家上市物管公司取得44%的平均营收增幅 ， 高于上年5个百分点 。 营收位于前列的为碧桂园服务、绿城服务(02869.HK)、保利物业(06049.HK)、雅生活服务(03319.HK)、中海物业(02669.HK) ， 分别达97.03亿、85.87亿、59.67亿、51.3亿、49.55亿 。
背靠地产母公司 ， 物业公司普遍录得高增长 。 期内碧桂园服务、永升生活服务(01995.HK)、新城悦服务(01755.HK)涨幅位于前列 ， 营收增长率分别高达107.44%、78.89%、78.73% 。
从净利润角度看 ， 碧桂园服务和雅生活服务以16.7亿、12.3亿的绝对值拔得头筹 ， 佳兆业美好(02168.HK)以203.2%的净利润增长率夺得冠军 。 增长率位居其后的为永升生活服务、奥园健康(03662.HK)、碧桂园服务 ， 分别高达203.2%、122.68%、80.97% 。
借助收购港联不动产等7家公司 ， 碧桂园增加4000万平方米合同管理面积 ， 成为“最赚钱”物业公司 ， 期内实现营收96.45亿 ， 同比增长106.3% ， 归母净利润16.7亿 ， 同比增长81%；物业管理服务收入58.17亿 ， 同比上升68.8% ， 为2015年来最高涨幅 。
这一增幅 ， 甚至超过其地产母公司的表现 。 2019年 ， 碧桂园(02007.HK)总收入约4859.1亿 ， 同比增长28.2%；归属公司股东核心净利润约401.2亿 ， 同比增长17.6% 。 鉴于地产龙头的高基数 ， 碧桂园此番增幅已属不易 ， 但物管行业龙头市占率低 ， 增长空间更为充裕 。
雅生活也是如此 。 去年该公司收入51.27亿 ， 同比增长51.8%；归母净利润12.31亿元 ， 同比增加53.7% 。 而其母公司雅居乐集团(03383.HK)期内营收602.4亿元 ， 同比增长7.3%；归属股东净利润75.12亿元 ， 同比仅增5.4% ， 是该集团2016年以来增速最慢的一年 。
盈利规模与管理体量直接相关 。 过去一年 ， 除了彩生活 ， 所有上市物管公司在管面积均取得增长 。 据克而瑞物管统计 ， 22家披露在管面积数据的物管公司2019年平均取得36.2%的在管规模增长 ， 在管面积均值9036万平方米 ， 在管面积净增值为2114万平方米 。
龙头企业仍占绝对优势 。 去年管理规模5000万平方米以上的企业中 ， 增长规模最大的为雅生活服务、碧桂园服务、保利物业 ， 均于年内取得近1亿平方米在管面积增量 。 上述企业每年新增的物业管理体量 ， 相当于国内现有一家TOP20的物业公司的体量 。
“上市物业公司基本都在扩大规模 ， 否则很难形成规模效应 ， 降低标准化管理成本 。 ” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 物业公司一方面承接地产母公司的在管面积 ， 同时第三方拓展占有市场；另一方面 ， 国内商品房销售规模高位徘徊多年 ， 并逐渐进入竣工交付期 ， 由此助推物业公司实现高增长 。


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