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【银城】财报 | 银城地产：2019净利润大降64%，黄清平的200亿销售目标还能圆上么？

【银城】财报 | 银城地产：2019净利润大降64%，黄清平的200亿销售目标还能圆上么？
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文 | 孙宇星
流程编辑 | 鱼小弟
近日 ， 银城地产披露了2019年度报告 。
年报显示 ， 银城地产2019年实现总营收90.13亿元 ， 较上年同比增长77.8% ， 公司拥有人应占溢利及全面收益总额为1.55亿元 ， 同比大降64.9% 。
赴港上市一年 ， 银城地产不仅在没有达到2018年提出的200亿元销售目标 ， 盈利水平也大步下滑 。
作为南京本土开发商 ， 银城地产创始人黄清平 ， 一直表现出"走出去"和"要做大"的冲动 ， 但在目前的市场环境和银城自身区域DNA的影响下 ， 黄清平可能难圆200亿销售之梦 。
合作开发模式摊薄利润
报告显示 ， 2019年银城地产实现毛利润14.39亿元 ， 同比减少2.1% ， 其中毛利率从29%下降至16%；应占溢利及全面收益总额则从4.42亿元降至为1.55亿元 ， 同比大降64.9% 。
【银城】财报 | 银城地产：2019净利润大降64%，黄清平的200亿销售目标还能圆上么？
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【【银城】财报 | 银城地产：2019净利润大降64% ， 黄清平的200亿销售目标还能圆上么？】造成银城地产两项核心指标严重下滑的原因主要有两条 。
一是 ， 在去年持续的房地产调控政策下 ， 公司项目价格整体得不到提升 。
另一个原因 ， 则是银城地产2019年交付的几大项目如云台天境、铂悦源墅、惠山国际和盛唐府 ， 采取的仍然是合作开发模式 。 而由于银城地产在这些项目上的持股比例相较2018年度的合作项目要低 ， 因此利润受到影响 。
这也导致了尽管2019年度银城地产的合约销售金额大涨107.7% ， 达到198.21亿元 ， 较2018年增长107.7% ， 距离200亿销售目标也就差临门一脚；合约销售面积也大涨125.1%至112.91万平方米 ， 但由于这一统计包括了银城地产及合营公司、联营公司的数据 ， 因此公司2019年度业绩不增反降 。
其中 ， 银城地产在年报中提及的云台天境住宅项目虽然实现合约销售44.56亿元 ， 创下公司单个项目销售历史新高 。 但由于这一楼盘是和旭辉地产合作开发 ， 银城仅占股51% 。 在地价成为1.6万元/平米的情况下 ， 这一精装项目的平均售价为2.9万元左右 ， 扣除利润分成 ， 这一热销项目也就无法给银城地产带来太多收益 。
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合作开发的弊端逐渐显现 ， 银城地产却不准备回头 。 对于合作拿取项目 ， 公司在年报中表示这一方式“可助力本公司以较低的运营风险及财务风险实现快速增长” 。 截止2019年末 ， 银城地产于联营企业的投资新增约6亿 。
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后续发展动能不足
业绩指标代表过往 ， 土地储备状况与资金成本却能窥见公司后续发展的情况 。
2019年末 ， 银城连同合营企业及联营公司拥有总建筑面积约522万平方米的土地储备 ， 其中银城集团应占份额约为430万平方米 。
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整个2019年 ， 银城地产总计只拿了10块地 ， 占地面积78.72万平方米 ， 估计总建筑面积193.86万平方米 。
尽管公司土地储备均位于长三角地区 ， 但包括了杭州、南京、苏州等二线城市外 ， 马鞍山、镇江、徐州等三四线城市也有涉及 ， 无论从城市能级还是面积来看 ， 银城的土地储备情况都不算理想 。
再看融资情况 。
2019年3月6日 ， 银城国际成功在香港主板上市 ， 募资到了约7.7亿港元的资金 ， 实现了发展中的一步跨越 。
前不久 ， 银城国际再次发布公告 ， 拟发行总额为1亿美元的优先票据 ， 但年利率却高达12.5% 。 银城地产表示 ， “该笔美元债是本公司上市后首次发债 ， 票息是参考了同等规模的房地产企业首次境外融资的成本情况” 。 但对于质地较好的地产企业而言 ， 融资成本总体在7%-8%左右 。 12.5%的高利率 ， 本身也反映了市场对于银城地产的态度 。


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