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「房子」业主断粮，深圳豪宅降价1000万？

深圳中介朋友圈这几天被一套降价1000万的房子刷屏了 。
这套房是华侨城波托菲洛天鹅堡的一期楼王 ， 而且是高楼层 ， 247.28平米 ， 总价1900万 ， 单价只要7.68万/平米 。
「房子」业主断粮，深圳豪宅降价1000万？
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据说业主是干外贸企业的 ， 受疫情影响 ， 资金链濒临断裂 ， 急需卖房救急 ， 要求购房者一次性付款 。 当然这只是我们圈内的传闻 。
「房子」业主断粮，深圳豪宅降价1000万？
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但这房子真的是降价1000万吗？
我请熟悉的中介朋友帮我到贝壳内网查了一下这套房的调价记录 ， 以及天鹅堡的其他房源放盘量 ， 市场价格 ， 做了一下对比 。 从放盘记录看 ， 业主总共在中介委托过6次 ， 最早是2018年5月放盘卖 ， 2200万都没卖掉 ， 2019年调高到2900万更无人问津 ， 今年3月31日只好又降到1900万 。
这就叫降价1000万？真相是 ， 市场价从来就没值过2900万的房子 ， 他非要说降价1000万了 ， 那业主如果原来乱挂牌3900万 ， 现在调到1900万 ， 是不是要说降价2000万了？
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中介的炒作手法真是惊为天人啊！目前天鹅堡放盘的房源总共有54套 ， 低楼层大户型的 ， 最低有6万多的价格 ， 而正常中楼层的 ， 放盘价在7.9万左右 。
「房子」业主断粮，深圳豪宅降价1000万？
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就同户型来说 ， 这套刷屏的房源大概只比市场价少了两三千块一平米吧 ， 说降价1000万肯定是噱头啦 。 只是说业主这次受疫情影响调价到1900万 ， 应该确实是缺粮 ， 诚心想卖掉了 。 我听说外贸企业老板抛盘的还不止这一套两套 。 但这不是我今天要聊的重点 。 因为市场不好的时候 ， 肯定是会有一些低于市场价的房源放出来 。
但也要看到 ， 深圳还有一批有钱人在等着买豪宅 ， 今天我访问的一个80后新贵 ， 他早就有新天鹅堡、深业中城、瑞府、中信红树湾等豪宅了 。 现在拿着7500万 ， 准备买深圳湾即将开盘的一个公寓340平米的户型 。 他还要我关注深圳湾 ， 这不是打击我嘛 ， 同为80后 ， 我连深圳湾的厕所都买不起好吗！
可以看到 ， 华侨城天鹅堡的房子去年都在下调价格 ， 因为那边的老大户型真的不好卖 。
「房子」业主断粮，深圳豪宅降价1000万？
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就说这套号称降价1000万的房子 ， 2018年挂牌2200万 ， 现在挂牌1900万 ， 两年后挂牌价还是跌了！
而如果是换了深圳湾 ， 大户型豪宅起码涨了50%以上 。
所以说房子不同差别太大了！如果是深圳湾的好房子 ， 有笋盘一出来马上就被抢了 。 但华侨城的还真不一定有人去买 ， 除非真的特别低价 ， 或者遇到了真正的改善型刚需 ， 买来自己住 。 华侨城天鹅堡也算是深圳有名的三大豪宅区之一 ， 声名在外啊 ， 而且在南山 ， 地段、环境都无可挑剔 ， 为什么沦落至此呢？
我们可以看到 ， 华侨城天鹅堡挂牌的这些房源特点 ， 都是超过200多平米的大户型 ， 高总价 ， 1750万以上 ， 楼龄老了点 ， 一期是2001年开盘的 ， 快20年的房子了 ， 二期2005年 ， 也有15年 。 上面我提到的那个80后富豪在新天鹅堡一期有套大豪宅 ， 新天鹅堡的单价却要十五六万了 。
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新天鹅堡一期二期也没有好学位 ， 与老天鹅堡就因为产品品质 ， 新旧不同 ， 所以价格差一倍 。 比如同样250平米左右的4+1房 ， 老天鹅堡只有3个卫生间 ， 但新天鹅堡有5个卫生间 ， 每个房间包括保姆房都有独立的卫生间 ， 这户型设计的品质就明显升级了！但新天鹅堡三期因为产品定位高不成低不就的原因 ， 大部分都是120平米三房左右的产品 ， 所以也成了鸡肋 ， 新房卖十二三万也卖的很差 。 他说华侨城环境自住确实很舒服 ， 但老天鹅堡的房子太老了 ， 小区和户型都被淘汰了 ， 一期停车场连小区电梯都不通 ， 这样的设计富豪能接受吗？买华侨城的也基本上都是自住为主 ， 不太考虑投资升值 。 去年我的一个老乡就买了一套华侨城纯水岸的200多平米房子 ， 因为住着舒服 ， 总价2000万出头 ， 能买得起 ， 而同价位 ， 同面积 ， 在深圳湾和香蜜湖都买不到 。 所以你该明白了 ， 自住客为主的片区 ， 大家都不卖 ， 换手率低！想要它升值是多么难！但要说超过10年的房子没有升值空间 ， 香蜜湖可不答应 ， 香蜜湖片区的大豪宅都是超过15年的楼龄了 ， 现在单价大都在15万以上 ， 而跟华侨城的区别就是香蜜湖带学位 ， 华侨城不带学位 。 如果老天鹅堡有学位 ， 绝对也是十多万的单价 。


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