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『集团』读年报｜中骏集团：底气不足，失落有余

以前 ， 新城被称作小万达 。
现在 ， 有家公司被叫做小新城 。
这家公司就是中骏集团 。
日前 ， 在中骏集团2019年度业绩发布会上 ， 管理层称公司规划到2025年在全国布局100个购物中心 ， 每年增加20个 ， 同时布局20万间长租公寓 。  ——“家里是开央行的？”——“现金流能否撑住？”  有不少业内人士对中骏集团的未来战略提出质疑 ， 甚至有人认为“这是一个让人大跌眼镜的决定” 。
因为 ， 无论购物中心还是长租公寓 ， 都是投资回报周期较长的业务 。  多年前 ， WD靠商业低价勾地、靠配套住宅销售反哺商业、靠经营性物业获取抵押贷款 ， 实现了高速扩张 。
三年多前 ， 新城从WD挖来陈德力（今年3月20日已辞职） ， 借助A+H双融资平台、住宅与商业实现双轮驱动 ， “黑天鹅”事件也没有阻止他的蒸蒸日上…… 但此时非彼时 。 中骏集团的未来 ， 向左还是向右？
销售——虚胖上量 3月30日 ， 中骏集团控股（1966.HK ， 简称“中骏集团”）发布了2019年报 ， 实现销售金额805亿元 ， 同比增长56.7% 。  按照克而瑞统计 ， 这一数字大幅超过TOP50房企15%的平均增速 。
但是 ， 这是给外行人看的数据 。  业内周知 ， 看房企销售数据要看两个口径 ， 一个是合约销售（也叫流量销售、全口径销售） ， 一个是权益销售 。 权益销售才是房企销售业绩最真实的反映 。  中骏集团2019年的权益销售额有多少呢？ 据克而瑞“2019年1-12月房企销售榜T0P200”显示 ， 中骏集团2019年的权益销售额仅为435.6亿元 。 即在中骏集团对外展示的805亿全口径销售额大盘子里 ， 有46%是别人家的（合联营方的） 。
『集团』读年报｜中骏集团：底气不足，失落有余
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来源：克而瑞
同比自己看 ， 在过去一年里中骏集团依靠合作开发来做大销售规模的行为 ， 更加明显 。  据克而瑞数据 ， 2018年中骏集团全口径销售额为515.2亿 ， 权益销售额为398.3亿 。 2019年全口径销售金额大涨 ， 但权益销售金额同比增长仅约9.4% 。  此前 ， 中骏集团集团表示 ， 2020年是其冲刺千亿销售额的关键一年 。 但是在房地产走过“规模为王”的时代 ， 追求虚胖的销售额并没有实际意义 。
因为 ， 无论是给地的地方政府还是放贷的金融机构 ， 大家都变得谨慎/聪明起来 。
『集团』读年报｜中骏集团：底气不足，失落有余
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【『集团』读年报｜中骏集团：底气不足 ， 失落有余】利润——成色不足 2020年被业内视为房地产行业的一个新拐点 。 和销售规模增长相比 ， 房企大佬们纷纷表示更注重现金流安全和利润 。  中骏集团2019年的利润情况如何呢？ 据年报数据 ， 2019年中骏集团实现毛利收入58.9亿 ， 同比下降4.1%；毛利率为27.6%（毛利/营业收入） ， 同比下降7%；税前利润58.5亿 ， 同比下降3.3% 。  净利润为40.2亿元 ， 同比增加9.4%；归母核心净利润26.5亿元 ， 同比增长20.5% 。 这两个数据看着还不错 ， 但仔细看构成却另有端倪 。
克而瑞也撰文分析 ， 中骏2019年净利润的增长主要得益于投资物业公允价值变动及其他收益增长所致 。
『集团』读年报｜中骏集团：底气不足，失落有余
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来源：中骏集团2019年报
其中 ， 其他收入及收益11.56亿 ， 同比大增199% 。 主要来源于溢价收购的收益约5.64亿；投资物业公允值变动14.05亿 ， 同比增加29.8% ， 主要来源于上海中骏集团广场的办公楼及若干长租公寓升值 。  虽然有投资物业公允值变动及溢价收购增厚了税前利润 ， 但是一方面相关收益（14.05亿+5.64亿）只能反映在账面数字上 ， 并没有产生真实的现金流入；另一方面 ， 也不能反映中骏集团在物业销售及持有型物业租金收入上的经营水平 。  克而瑞分析 ， 如果剔除这19.69亿的收益 ， 2019年中骏集团的净利润率、归母净利率也将下滑至个位数 ， 处于行业较低水平 。


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