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「明源地产研究院」规模翻倍增长，谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里

对房企来说 ， 2020年是特别艰难的一年——卖房难、融资难……去年业绩普遍一般 ， 减员正在进行时 。 对此 ， 资本市场早有反应——有巨头披露业绩的次日股价大跌 ， 还有的巨头今年以来股价已腰斩 。
与此同时 ， 众多房企旗下的物业公司却恰好相反——不仅不裁员还在大肆招兵买马 ， 股价更是一飞冲天 。
蓝光嘉宝披露2019年业绩报告当天 ， 股价大涨23.5%；永升生活服务今年最大涨幅88.26%（截至4月3日收市）……绝大部分上市物业公司的滚动市盈率超过了腾讯、阿里（截至4月3日收市 ， 腾讯控股TTM为34.5 ， 阿里巴巴为20.4）！
「明源地产研究院」规模翻倍增长，谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里
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▲来源：各公司公告、明源地产研究院
注：1滚动市盈率和市值为截至4月3日收市；2没有涨幅的为2019年才上市的 。
为啥？明源君认为有以下几个原因：一是物业上市公司去年的业绩普遍大好（如下表）；二是疫情让业主和社会发现了物业新的价值 ， 未来物管的重要性进一步凸显 ， 业主对物业费涨价的抗性减弱不少；三是相比于房地产开发企业 ， 物管行业拥有现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等特征 ， 目前行业集中度不高 ， 头部企业在规模、效率和增值服务板块 ， 均还有极大的提升空间 。
相比物业公司的扩张速度 ， 开发企业简直小巫见大巫 。 下面 ， 明源君就结合上市物业公司2019年的年报 ， 来进行具体分析 。
行业分散、集中度非常低
存在着大规模并购的机会
“我们始终认为这一次防不胜防的疫情既有经济上的危 ， 同时也有机会 。 ”碧桂园服务执行董事、总经理李长江在业绩发布会上表示 。
李长江所说的机会之一 ， 就是收并购 。 其表示 ， 目前物业行业分散、集中度非常低 ， 而最近疫情期间市场的反应 ， 让公司感觉收并购的机会似乎比往年来得更早一些、更多一些……
事实上 ， 碧桂园服务早已在收并购上斩获颇多 。 年报显示 ， 截至去年末 ， 碧桂园服务的合同管理面积（除“三供一业”业务）达到了6.85亿平方米 ， 收费管理面积约为2.76亿平方米 ， 规模位居行业第一 ， 远超年初给市场提供的预期目标 。
这跟碧桂园服务除了“背靠大树好乘凉” ， 还一直以来致力于增加第三方外拓管理面积和营业收入 ， 打造自己的市场化能力紧密相关 。
2017-2019年 ， 独立第三方物业开发商的物业收入分别占碧桂园服务总收入的7.7%、11.4%和25.2% ， 显示其加速降低对母公司依赖 。
为增加独立第三方物业开发商的项目数量 ， 碧桂园服务于2018年建立了一支市场拓展团队 。
收并购是物管公司规模扩张的利器（这也是营收、利润大幅增长的关键因素） 。 除了碧桂园服务 ， 其他公司也没闲着 。
雅生活服务通过大举收并购 ， 合约面积在两年内增长近3倍 。 年报显示 ， 2019年 ， 雅生活服务新增接管雅居乐集团开发的项目约560万平方米 ， 新增接管绿地控股开发的项目约380万平方米 ， 通过第三方拓展及收并购方式新增在管面积约8640万平方米（其中 ， 通过收购新增6680万平方米的在管面积 ， 新增率达115.8%） 。 截至2019年底 ， 该集团总在管面积约为2.34亿平方米 ， 同比增长约69.4% 。
佳兆业美好2019年通过收购嘉兴大树物业和江苏恒源物业两家物业企业 ， 带来超过1500万平方米的在管面积 ， 规模迅速扩大 。
截至去年末 ， 其管理的第三方物业开发商的项目面积为2145万平方米 ， 占比达46.4% ， 较2018年的15.9%上升超30个百分点！
「明源地产研究院」规模翻倍增长，谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里
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▲来源：企业年报、嘉和家业
【「明源地产研究院」规模翻倍增长，谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里】2019年 ， 永升生活服务来自于第三方开发商的在管面积为4749万平方米 ， 占总管理面积的73% 。 2015-2019年 ， 公司来自第三方的管理面积占比持续提升 ， 由2015年的11%提升至2019年的73%
永升生活服务用于对高管的股权激励比例占发行后股本的18.68% ， 该股权激励机制 ， 使管理层与公司的利益深度绑定 ， 有充足的动力进行规模扩张 。
新城悦服务表示 ， 为增强自身运营的独立性 ， 在寻求与第三方的合作 ， 扩大在管面积 。 财报显示 ， 2019年 ， 新城悦服务第三方拓展团队人数较2018年底增加了超1倍 ， 新增第三方合约面积为1010万平方米 ， 其中超70%是新项目 。
自2016年以来 ， 保利物业市场开拓力度也在不断加码 ， 通过与多家地方城投平台、央企国企、区域开发商建立战略联盟 ， 加速“央央合作”、“央地合作”落地 。
2019年 ， 保利物业第三方合同面积新增1.05亿平方米至2.88亿 ， 同比增长57.3% ， 累计占比提升7.2个百分点至57.9% ， 而2016-2018年期间这一比例为9.9%、19.7%和50.6% 。
为何物业公司收并购这么凶猛？明源君认为 ， 原因有几个：
一是跟开发板块一样 ， 物业板块也存在规模效应 ， 包括永升生活服务在内的绝大多数上市物业公司 ， 在未来的的展望中 ， 规模扩张被放在了首位 。


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