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「明源地产研究院」规模翻倍增长，谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里( 二 )


二是第三方占比还有极大的提升空间 。 2019年末 ， 绿城服务在管面积达2.12亿平 ， 同比+24.6% ， 较19H1末+15.3%；储备面积达2.33亿平 ， 同比+21.4% ， 较19H1末+12.7%；储备/在管覆盖率达1.1倍 ， 较19H1末持平 。 公司在管面积中 ， 第三方占比约80% ， 体现出极强的第三方拓展能力！这说明其他物管公司第三方占比还有极大提升空间 。
三是仅仅依赖母公司输血是很危险的 。 增强第三方占比 ， 是加大物业公司独立性和市场竞争力的重要举措 。 某上市物业公司 ， 高度依赖母公司 ， 而该母公司的布局范围很窄 ， 导致公司未来营收预期悲观 ， 股价已由最高点下跌近7成 。
物业结构以及效率
还有极大提升空间
众所周知 ， 任何收并购之后都要磨合 ， 导致成本增加 ， 规模大了营收是会增加 ， 但毛利未必会高 。 这一点2019年各上市物业公司的年报中也有所体现 。
然而 ， 这只是暂时的 。 首先 ， 如上所说 ， 经过这次疫情大家对物业的重视程度空前增强 ， 愿意为好的服务付费；其次 ， 为了应对住宅物业涨价抗性较大的问题 ， 各上市物业公司还在积极拓展非住宅物业；最后 ， 相比开发领域 ， 科技在物业管理中有着广泛的应用场景 ， 助推效率的提升 。
一、收并购项目的业绩 ， 随着时间会不断释放
一直被碧桂园服务视为新蓝海的“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）业务 ， 经过近2年的筹备 ， 在2019年完成了过渡接管 。
“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8490万平方米 ， 2019年产生收入约为5.25亿元 。 已实现接管的供热业务的收费管理面积约为4080万平方米 ， 年内产生收入约为9.9亿元 。
不过 ， 目前“三供一业”的盈利水平并不高 ， 其中物业管理部分毛利率为13.4% ， 净利率为5.1%；供热业务部分毛利率为6% ， 净利率为2.7% ， 均低于碧桂园服务的平均水平 。
但在黄鹏看来 ， 这只是短暂的 。 “这一块会成为碧桂园服务可以期待的粮仓…… 。 ”李长江认为“三供一业”业务2021年开始会进入收获期 。
雅生活服务和永升生活服务等 ， 也在年报中表示 ， 由于年内积极进行外拓项目的承接 ， 使得项目前期投入较多导致毛利率/单位面积收入相对较低 。 但一段时间后会逐渐上升 。
二、非住宅业态高速发展 ， 利润空间大
过去 ， 多数物管公司的管理面积为住宅物业 ， 但业主对物业费上涨的抗性很大 。 为此 ， 近年来物管公司纷纷瞄准非住宅物业 。
2019年是非住宅业态高速发展的一年 。 万科物业、绿城服务纷纷设立独立子品牌运营商业物业服务 。 碧桂园服务在2019年业绩发布会上也表示会组建商业资产事业部 ， 培育商业物业和资产运营能力 。
在这样的背景下 ， 中海物业也成立了商业物业管理事业部 ， 专业化打造商业物业品牌“海纳万商” 。 “借助国资背景与良好的政商关系 ， 积极承接各类政府、公建项目 ， 不断拓宽管理边界 。 ”
2019年 ， 雅生活服务的在管面积中 ， 住宅类业态占比约58.9% ， 同比减少1.5个百分点；非住宅类业态占比约41.1% ， 同比增长1.5百分点；非住宅类业态占比增加主要由于年内该集团通过收并购新获得的非住宅类业态占比较高 。
商业、写字楼业态项目拥有基础物业费天花板高、B端客户支付能力强 ， 以及对部分增值服务的刚性需求等优势 ， 可以提高公司的整体毛利 。
三、科技应用场景丰富 ， 效率可以被极大提升
人员成本占了物业公司的很大一块 。 而科技的应用 ， 可以有效的降低成本 。 特别是疫情 ， 进一步强化了科技的应用（以前过于无接触 ， 业主会觉得没温度） 。
以万科物业为例 ， 依靠科技创新 ， 管理变革 ， 万科物业一直保持单位人员效率不断提升 。 2019年 ， 万科物业以25.5%的员工同比增速支撑了29.7%的收入（剔除分布间销售）增速 ， 33.1%的年饱和业务收入增速和26.1%的签约面积增速 。
佳兆业还与第三方承包商及能解决方案服务供应商佳科智能（其专门提供电子智能解决方案服务）合作 ， 向物业开发商提供智能解决方案服务 。
截至去年末 ， 佳兆业美好累计为678个住宅小区及58个非住宅物业提供智能解决方案服务 ， 正在 ， 或者将会进行217项智能解决方案服务合约 。
增值服务的潜力被极大低估了
全生命周期服务是没有边界的
几年之前 ， 很多人认为 ， 对物管公司来说 ， 核心还是收物业费 ， 增值服务只是配菜 。 严格意义上来说 ， 这一格局至今依然是 ， 但是增值服务的收入占比越来越高 ， 而且 ， 在“以物业服务为核心 ， 多元业务协同发展”的模式下围绕客户需求不断拓宽服务深度 ， 服务边界还有巨大延伸空间 。
如上所说 ， 收并购过来的项目 ， 短期成本增加 ， 物业管理服务部分的毛利都很可能下滑 。 从项目收并购到增值服务的植入并产生收入更需要较长时间 。
可是 ， 明源君注意到 ， 雅生活服务2019年外延增值服务和社区增值服务的毛利均上升 ， 一定程度上弥补了物业管理服务毛利的下滑 。
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