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市场■2020年3月地产月报丨住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线【第21期】

核心观点
政策速览
调控政策边际宽松 ， 购房补贴作用有限
3月份 ， 房地产行业调控政策主要包括四部分内容：
（1）放松商品房预售限制 ， 缓解企业资金压力；
（2）实施购房补贴 ， 鼓励居民合理的住房消费；
（3）出台人才引进政策 ， 引入人力资本 ， 以促进经济发展；
（4）放松公积金贷款额度 ， 简化公积金贷款程序 。
放宽预售限制方面 ， 我们认为在放松预售限制的地区 ， 当地房企的在建项目将提前入市 ， 房企可以通过加速推盘进而提升资金周转率 ， 甚至追回因疫情原因而延期的销售业绩 。 降低预售资金监管比例和增加预售资金拨付节点等政策则更直接的增加了房企的预售资金回笼率 ， 能一定程度上缓解房企的资金压力 。
购房补贴方面 ， 将有助于促进部分刚性需求提前释放 。 但是购房补贴政策在降成本方面的力度较小 ， 居民购房补贴的敏感性可能较低 。 因此 ， 购房补贴的作用更多体现在释放宽松的调控信号 ， 提振市场信心 。
人才引进仍然是重要的调控举措 。 我们认为人才引进的终极目的是引入人力资本 ， 促进当地经济发展 。 由于“人才”数量有限 ， 而且地方在放松人才购房或落户限制时 ， 往往呈现少量多次的特征 ， 因此 ， 人才引进仅对部分居民利好 ， 对房地产市场的利好作用有限 。
住房公积金贷款方面 ， 公积金政策调整主要起到城市政策协同作用 ， 从惠民的角度给予相关的优惠 ， 整体对需求端的影响比较有限 。
住宅市场
住宅成交增速全线回暖 ， 平均修复七成以上从我们监测的40城数据来看 ， 3月全国商品住宅销售面积为1310万平米 ， 同比下跌30.1% ， 降幅收窄39.6个百分点 ， 环比上涨267.0% 。
具体来看 ， 一线城市同比下降44.6% ， 降幅较上月收窄 ， 环比上涨232.5% ， 市场正在快速的修复 。 核心二线和普通二线城市环比普涨 。 核心二线城市成交面积408.3万平米 ， 同比下跌27.6% ， 环比上涨151.8% 。 普通二线城市成交面积同比下降22.4% ， 环比上涨461.7% 。 三四线城市成交面积同比下降29.1% ， 环比上涨389.0% 。
市场■2020年3月地产月报丨住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线【第21期】
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3月份各行各业陆续恢复正常经营 ， 房地产行业也不例外 。 总的来看 ， 3月各城市成交量环比大幅上涨 ， 多数城市成交量较2月至少翻四倍 ， 平均修复七成以上 ， 但市场活跃度依然未及2019年同期 。
虽然国内疫情得到控制 ， 但是国外疫情肆虐 ， 国内外经济下行的压力加大 ， 无论是企业还是个人 ， 在全球经济一体化的趋势下均不能独善其身 ， 对于企业而言 ， 持续经营阻力重重 ， 对于个人而言 ， 最终的影响是可支配收入的预期和消费欲望下降 ， 同理 ， 对于房地产行业而言 ， 需求端和供给端均遭遇诸多不同的阻力 ， 因此住宅市场的修复需要一段时间 ， 预计二季度或将基本恢复 ， 但长期还是要看国内外经济形势和国家政策走向 。
土地市场
供应与成交齐升 ， 坚定看好二线和强三线
2020年3月全国200城合计供应规划建筑面积18332.2万平米 ， 同比、环比分别上升10%和24% 。 从环比来看 ， 一线城市有所下降 ， 核心二线、普通二线以及三四线城市土地供应增加 。 其中 ， 一线城市2月土地供应基数较高 ， 在本月恢复正常土地供应的情况下 ， 环比有所下降 。 核心二线城市依然是房企投资布局的重地 ， 但在疫情影响下 ， 以武汉为首的部分城市土地供应减少 ， 预计后期土地供应或有恢复 。
市场■2020年3月地产月报丨住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线【第21期】
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我们认为后市土地成交以二线和强三线为主 。 第一 ， 一线城市土地有限 ， 地价偏贵且限制性条件多 ， 对房企的资金是考验 。 例如北京和上海成交的高价地块多是由国企或外资通过合作获取 ， 民企资金成本高企 ， 在一线拿地偏少 。 第二 ， 二线和强三线城市是房企布局的主要区域 。 根据2020年业绩会情况 ， 多数企业将二三线城市作为拿地的主要方向 。 在这样的情况下 ， 二三线城市竞争加剧 ， 对房企的资金将是极大的考验 。 我们认为房企应加大对市场的关注 ， 重视自身的资金流入 ， 关注深耕的二三线城市 ， 适时获取土地 。


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