2020年前两月销量下降四成地产巨头开始寻找“降落伞”( 二 ) 地产商的开发速度

大型企业尚能通过发债缓解危机，更多中小企业已在跌宕的市场中奄奄一息。在人民法院网上，平均每天都有一到两家房企被清算。 2020年以来，全国已有近百家房企破产。
3月初，上海清算所披露新华联控股一笔10亿元的债权违约，这是新冠疫情以来首笔涉及房地产业务的企业违约。新华联是一家总部位于北京通州的大型综合企业，成立于1990年，此前以房地产为主业，近年来开始转向文旅地产。
与已公开的信息相比，更大的危机还在水面之下。证监会规定上市公司要在4月底前发布年报，但一些公司的年报显然还在“难产”中。比如一家此前多次传出流动性危机的公司，最近公告的主要内容是，聘用一名新的财务总监以及计划发行一笔120亿元的巨额公司债——该公司目前市值约为129亿。
在疫情影响下，这类高负债企业似乎只能寄托于“借新还旧” 。不久前，国际评级机构穆迪将该企业家族评级从“B3”下调至“Caa1” 。该级别代表企业出现了严重信用风险。
受全球疫情影响，流动性压力已出现连锁反应。上周一，港股内房股全线下跌，恒大、绿城中国跌幅一度超过16% 。惠生国际融资有限公司CEO黄立冲当天在朋友圈撰文称，这与近期境外美元债暴跌有关。因疫情造成的美元流动性危机，境外投资人正抛售美元债以期回笼资金，他认为这可能导致未来相当数量的房企出现美元债违约。
眼下，这场压力测试考验着行业里的每个人。一家在销售榜上排名前20房企的区域营销负责人告诉南方周末采访人员，他所在的企业正经历名为“优化”的隐形裁员，包括他在内的许多员工今年都不会有调薪。
他不希望提及自己所在的公司，因为担心公司高超的内审手段会查出他的名字，以致失去工作， “很多公司都在缩编，工作不好找，要准备过冬了” 。
尽管从没有企业公开承认，但地产业的“人员优化” ，早从2019年就初现端倪。力度最大的基本都是高周转企业。比如在一家知名上市公司，按照他们最近公布的年报，员工总数相比2018年已减少了近3万人。
在疫情之下，优化和缩编正成为常态。一位在上海工作、长期服务于地产公司的猎头告诉南方周末采访人员，她今年已很少接到房企人力的用人需求， “副总裁层面倒是偶尔有，小主管级别几乎完全没有” 。
因为疫情加剧了线上服务的规模，她最近已开始将目标转向互联网企业。
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谁能“活下去”？

2019年11月，当万科创始人王石提前预报万科2019年的业绩“非常好”时，他肯定想不到，短短一个月后，情况就发生了变化。
作为早期公布年度业绩的地产商，曾经的行业龙头万科交出了一份“稳健”的成绩单，各项业绩都稳步增长。只不过，他们的净利润同比增长只有15.1% 。
这是万科自2014年以来利润增速最低的一年，不仅低于市场此前预期的20% ，也比规模类似的企业差了不少。对此，万科在财报中解释，虽然部分项目尚未达到清算条件，但仍计提了土地增值税清算准备金，以合理反映公司利润。
2019年，万科应交的土地增值税准备金高达367.8亿元，比2018年高出近120亿。按照万科董事王文金的说法，土地增值税高，是因为这次结算中高毛利率项目多。
土地增值税和毛利率挂钩较大，但在一般情况下，税金清算是在项目竣工结算后再计提的。另外值得注意的是，万科2019年已售但未竣工结算的金额，比上一年大幅增加了784亿。
也就是说，在拥有大量已售但未结算项目的前提下，万科此次年报“选择”了结算更多高毛利项目。而正是这些提前计提的税金，侵蚀了利润。