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『富力』富力地产：稳增长、高股息，进军城镇化新时代( 二 )


以富力笔村项目为例 ， 富力通过就地城镇化的村落改造模式 ， 着力突显岭南村落的文化地域特色 ， 实现城乡的融合 。 改造后的笔村绿化率达30% ， 复建区及融资区公共配套设施是改造前的6倍 ， 能为5万多人提供居住、创业、就业空间 ， 赢得了政府与民间的广泛赞誉 。
『富力』富力地产：稳增长、高股息，进军城镇化新时代
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虽说广州是富力参与旧改的第一站与城市更新的核心基地 ， 但富力的布局绝不仅限于大湾区 。 近年来 ， 紧随国家战略发展脚步 ， 富力将城市更新事业延伸拓展至全国多个区域 ， 比如西安、太原等地 ， 积极将广州的经验推广到全国范围 。
在政策方面 ， 2019年 ， 国务院宣布未来将投放4万亿于城市更新和旧城改造 ， 同时广东省自然资源厅发布了《广东省深入推进"三旧"改造三年行动方案（2019－2021年）》方案 。 根据方案 ， 至2021年 ， 广东新增实施"三旧"改造面积23万亩以上 ， 完成改造面积15万亩以上 ， 投入改造资金5000亿元以上 。 其中 ， 仅大湾区新增实施"三旧"改造面积就达18.76万亩 。 在新冠疫情导致全球经济下行的趋势下 ， 中国正在大力推进新基建 ， 而城市更新正是新基建的重要着力点之一 ， 有望获得进一步增长动力 。
在此背景下 ， 富力抢先布局的先手优势表现的淋漓尽致 。 年报显示 ， 截至2019年底 ， 富力已签约的合作城市更新项目超过了70个 ， 规划总建筑面积超过了7000万平米 ， 可售面积超过4000万平米 。 其中 ， 一二线城市的面积占比92% ， 在大湾区面积占比达到60% 。
『富力』富力地产：稳增长、高股息，进军城镇化新时代
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受益于此 ， 在全国房产市场进入阵痛期之际 ， 富力依然保持了营收与利润的高增长 。 同时由于城市更新的成本相对较低 ， 富力先手布局带来的土地与项目优势将对今后几年富力的毛利与净利增长都形成强有力支撑 。
蓄力待发：现金流有效改善 ， 融资成本持续下降
对于房地产企业来说 ， 现金流就是生命 。 特别是在未来一年中 ， 受疫情影响 ， 经济预期悲观 ， 叠加房产整体处在下行周期 ， 现金流是蓄力待发的根本保障 。 财报显示 ， 富力目前富力现金流充沛 ， 去杠杆、降负债成效明显 ， 在低负债与现金流充沛之间形成了完美的平衡 。
为积极把握城市更新的历史性机会 ， 富力准备了充沛的现金流 。 年报显示 ， 2019年富力进行了2006年以来的首次股票配售 ， 以每股13.68港元发行了2.73亿新H股 ， 募集资金总额37.35亿港元 。 截至2019年末 ， 富力现金储备达384.4亿元 ， 未使用银行授信约1200亿元 。 全年新增融资平均融资成本6.6% ， 显著低于行业平均成本 。
充沛的现金流不仅可以满足经营需求 ， 还有利于富力偿还债务、降杠杆 ， 并提高信用评级 ， 从而以更低的成本进行再融资 。 2020年年初 ， 富力成功发行了为期四年的4亿美元优先票据 ， 票面利率为8.625%/年 。
总的来看 ， 富力城市更新方面的抢先布局将会为未来增长奠定坚实基础 ， 尽管受到疫情影响 ， 宏观环境恶化 。 但此次危机对已经准备好的富力来说 ， 恰恰是扩大市场份额、稳定增长的机会所在 。 即使未来受到宏观环境的影响 ， 房地产行业发展有所弱化 ， 高股息的富力依然是市场中的核心资产 。


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