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房价@流向房企的热钱减少，房价会来一波下挫吗？

【房价@流向房企的热钱减少 ， 房价会来一波下挫吗？】房价的标准 ， 就跟读者心里的哈姆雷特一样 ， 一千个人有一千种想法 。  早在2014年 ， 小米董事长雷军就曾给广大买房人出了个招 ， 建议想买房、又嫌弃房价太贵的人成立一家公司 ， 集资买地 。 做好规划后 ， 就可以交给建筑企业开工了 ， 地皮价、钢筋水泥再加上税的总和就是房价 ， 这样没有中间成本 。  很多人对此深以为然 ， 毕竟作为最大中间商的房企 ， 每年都有几个大促销活动 ， 让人不得不去想现在的房价还能挤出多少水分 。 最近 ， 又有媒体曝出房企融资困难的问题 ， 有业内人士分析 ， 房企为了解决融资 ， 可能要给房价来一波“跳水”了 。  01持续观望 ， 新房成交下降 受到疫情的影响 ， 2020年一季度的成绩注定惨淡 。  首先从居民收入来说 ， 在经历了1月至2月的经济停摆之后 ， 绝大多数人的收入都受到了影响 ， 落到口袋里的钢镚明显减少 。 在收入大幅减少的情况下 ， 购房者对楼市的观望态度自然也就愈发明显 。  据诸葛找房数据研究中心监测的结果来看 ， 在2020年一季度所监测的60个重点城市新建商品住宅销售面积约3892万㎡ ， 创2011年以来历史同期最低水平 ， 同比下跌超5成 ， 环比下跌超6成 。  比起房价下跌 ， 成交量下跌给房企的影响要大得多 ， 毕竟现在绝大多数房企都是靠着成交量取胜 ， 天南海北的大布局 ， 都需要足够的资金在里面运转 ， 只有把这里的房子卖出去 ， 才能抽身前往下个地方 。  要是房子一时间不好卖了 ， 房企大多也愿意让让利 ， 低价搞一波促销 。  而从2017年到现在 ， 各个地方的房价都经历了一波涨跌 ， 即使是强悍如北京楼市 ， 在这三年里也在跌 ， 跌到2019年底 ， 就只剩下西城区的学区房没跌了 。 像是前段时间深圳的天价“喝茶费” ， 放到北京楼市 ， 完全不用想 。  02人才引进 ， 落户政策放宽 楼市的活跃程度 ， 跟当地的人口净流入息息相关 。 根据《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告（2019）》显示 ， 北京外来人口、常住人口双双下降 ， 北京市常住外来人口连续三年下降 ， 常住人口也已经下降两年 。  人口流动的方向 ， 基本就代表了未来楼市的走向 ， 这几年大家都在往二线城市走 ， 落户容易 ， 房价也“适中” 。 有数据显示 ， 杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口的净流入较为强劲 ， 其中成渝都市圈的特征显著 。  二线城市也在有意推动人口流入 ， 从每年地方推出的落户政策也可以探知一二 。  4月8日 ， 南京市政府召开了新闻发布会 ， 发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》 ， 提到40周岁以下大专学历参保半年可落户 ， 而研究生及以上学历、45周岁以下的本科生直接靠学历证书就可以落户 。  放宽落户政策是早晚的事 ， 毕竟现在的人口红利已经不大如前了 ， 2019年国家统计局报告指出我国的人口年龄结构已经从成年型进入老年型 ， 2018年的65岁及以上人口的比重达到11.9% ， 人口老龄化程度持续加深 。  2019年 ， 我国的出生人口为1465万人 ， 人口出生率为10.48‰ ， 比2018年下降了0.46个千分点；而2019年的死亡人口为998万人 ， 人口死亡率为7.14‰；而2018年的死亡人口为993万人；2017年为986万人 。  按照这个趋势 ， 我们不难看出新增人口正在持续下降 ， 对于房屋的需求自然也在减少 。  03空置上升 ， 房企转换目标 除了未来的需求正在持续减少以外 ， 城镇家庭住房的拥有率也在持续上升 。 根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的报告显示 ， 2017年城镇家庭住房拥有率为90.2% ， 其中城镇家庭多套房住房拥有率为22.1% 。  多套住房拥有率的上升 ， 也意味着空置率正在增加 。 2017年城镇地区的住房空置率为21.4% 。 据估算 ， 2017年 ， 中国城镇住宅市场空置的数量约为6500万套 ， 其中大量空置房集中在二、三线城市 。  与之相对的 ， 是房企在近几年的市场下沉与上升之路 。  最新的土拍数据显示 ， 2020年一季度 ， 在城市土地出让金Top 10榜单中 ， 上海、北京、杭州分别位于前三 ， 土拍火热的城市多为省会城市 。 有业内人士预计 ， 今年房企拿地将会回归一线及热点二线城市 。  疫情并没有影响房企拿地的热情 ， 大鱼吃小鱼的情况也在2020年的楼市轮番上演 ， 同策集团首席分析师张宏伟表示 ， 一些激进拿地的中小房企 ， 在市场恶化后 ， 就会成为大型房企个别项目的并购对象 。  04融资困难 ， 房价可能下跌 2020年一季度销售面积的暴跌 ， 让房企们步履维艰 ， 只有少数几家及时转型线上营销的头部房企吃到了红利 。 雪上加霜的是 ， 根据用益信托网发布的2020年一季度集合资金信托统计报告显示 ， 投向房地产领域的集合信托资金只有1365.2亿元 ， 大幅缩水 。  换而言之 ， 流向房地产行业的热钱变少了 ， 房企得自己想办法变现了 。  房地产行业最快的变现方式 ， 就是卖房子 ， 所以在2020年一季度各大房企促销的消息也是不绝于耳 。 甚至有房企请到了带货女王薇娅来为楼盘打广告 ， 赚足了眼球 ， 只是结果不尽人意 。  销售面积下降、信托融资规模下降 ， 都是压在房企头顶上的大山 ， 注定了大部分房企、特别是中小型房企在接下来的几个月都不会太好过 。  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 从3月份各地住宅市场的销售动态来看 ， 售楼处陆续进入营业状态 ， 住宅交易有回暖的迹象 。 “结合新冠肺炎疫情当前阶段的控制情况来看 ， 未来3个月房企降价促销的力度会强化 。 ” 而受到资金问题的影响 ， 部分房企可能会减少土地市场的参与 ， 然后再通过后期并购的方式回血 。 同样 ， 在疫情之后 ， 房企的分化也会更加明显 ， 毕竟信托资金也更偏向于那些财务稳健、团队成熟、土储结构健康和品牌实力较强的头部房企 。  但无论是从哪个方面来看 ， 今年房价出现“大涨”都是不可能的事了 。
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