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#文化新论#古人是如何进行田宅交易的？以元代为例谈谈田宅交易的程序( 二 )


业主向优先购买权人发出要约邀请之后 ， 先买权人若有意购买 ， 则进一步议价协商、立契成交；若放弃购买 ， 则依次取问 ， 直至寻找普通买主议价成交 。
田宅交易立契向为民间惯例 ， 契约文书对所有权的证明效力受到民间和官府的同等重视 ， 因而这一程序几乎无需立法强调 。 元政府只是规定民间买卖田宅均应立契成交 ， 既有利于保障交易安全、减少争讼 ， 也有利于政府加强契约管理、增加财政收入 。

#文化新论#古人是如何进行田宅交易的？以元代为例谈谈田宅交易的程序
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元政府对土地买卖契约文书的内容、格式并无统一规定 ， 前面所引的律令并非国家颁布的标准契约文本 ， 仅仅是宋元时期民间通行的、供交易中写立契约时参考的样文而已 ， 但对于民间实践中契约文本的规范化、统一化还是发挥了很大的作用 。
从六十多件元代徽州土地契约文书来看 ， 格式、内容与此基本一致 ， 包括卖主姓名住址、出卖原因、土地字号、坐落位置、四至、价格、所有权瑕疵担保及立契套语 ， 末尾是立契时间、卖主署押、副署人署押 ， 只是有个别契约内容较为简略 。 五、纳税过割
买卖田宅立契成交后 ， 最后一道程序就是纳税印契并办理税粮过割 。
纳税印契 ， 就是立契成交后十日内到当地官府或其所设的专门税务机构按三十分之一缴纳正税 ， 发给契本粘连在文契之后 ， 并加盖印章 ， 这一程序也称税契 。 由于土地是国家征收税粮和杂泛差役的主要根据 ， 因此土地交易纳税后还要持契本到官府办理土地和税粮过户 ， 将所交易土地的税役负担转移到买主身上 ， 这就是税粮过割 ， 又称“推收” 。

#文化新论#古人是如何进行田宅交易的？以元代为例谈谈田宅交易的程序
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税契程序的受理机构是当地官府（一般为州县）所设的专门税务机构 ， 称为税务（往往简称“务”） ， 或称税使司 。 在不设专门税务机构的地方 ， 则由官府负责 。 目前所见元代契尾大多为土地买卖契约的契尾 ， 分别为徽州路总管府祁门县在城税使司、徽州路祁门县务、徽州路婺源州税课司、泉州路晋江县所颁发 ， 永昌税使司为一件人口买卖契约颁发了契尾 ， 另一件黑水城出土文书虽然残缺 ， 基本也可判断为亦集乃路税使司所颁发的契尾 。 当然 ， 按照法律 ， 交易人纳税后税务应发给户部统一印制的契本 ， 用契尾代替契本是违法的 。

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结语：
虽然从现存土地交易文契来看 ， 陈告给据、纳税过割等程序在民间交易中 ， 得到了一定程度的执行 ， 但另一方面 ， 民间典卖田宅不经官给据、不税契过割的现象又屡见不鲜 ， 元政府公文中也多次概括性地指出这一问题 。
在上述田宅交易程序的制度设计中 ， 立契成交这一环节与民间交易习惯、法律意识关系最为融洽 ， 涉及私人财产权利的保障 ， 因而执行最为彻底 ， 基本无需法律强制 。 这一点无论是从文献记载 ， 还是现存契约文书都可得到证明 。
其次 ， 立帐批问延续宋金以来长期的国家法令制度 ， 也符合民间交易习惯以及传统中国农业性、宗法性的社会结构 ， 又与私权相关 ， 因而在民间也相对容易得到重视 。 至于陈告给据、纳税过割 ， 则基本属于公法义务 ， 需要当事人在交易效率和成本方面作较大支出 ， 因而 ， 尽管国家屡次制定严厉的强制和监督措施 ， 在执行中存在的问题仍然比较突出 。


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