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『房地产』连平：房地产政策是否可以变变( 二 )


二、房地产政策应“因时而变”
政策“因时而变”的核心要义是政策应在动态中满足合理的消费需求和理性的投资保值需求 。 满足合理的消费需求 ， 需要提高政策的精细度和弹性 ， 识别合理需求 ， 降低各类直接和间接交易成本 ， 为有合理消费需求的居民创造便利条件 。 与此同时 ， 促进人性化、多层次住房市场的良性发展 ， 丰富多层次居住供给 ， 活跃租赁和二手房市场 。 作为特殊商品 ， 住宅除了具有使用价值外 ， 兼具投资属性 ， 这一点毋庸置疑 。 然而政策应该支持的是理性的保值增值需求 ， 主要是中长期投资理念支持下的投资行为；应该摒弃的则是短期炒作行为 ， 以实现“住房不炒”的政策要求 。
站在行业的立场看政策 ， “变”还要识别经济发展过程中居民和企业的新需求 ， 丰富房地产供给 ， 提供高质量的住宅产品 ， 活跃房地产市场 。 当前还应在存量中找增量 ， 挖掘存量房地产市场中的增量服务需求 。 存量房地产市场已经很大 ， 但与发达市场相比 ， 我国房地产相关的服务业发展仍处在初级阶段 ， 消费者尚未形成相关的消费习惯 ， 相关的消费服务市场也有待构建 。 “变”还应从居民和企业的切身需求出发 ， 提高存量供给的服务质量 ， 关注和增加房地产公共产品的供给 。
从宏观经济的需求看 ， 房地产政策应该“因时而变” 。 尽管经过有力的积极应对 ， 我国新冠疫情已经基本被控制 ， 但一波刚缓 ， 一波又起 。 世界范围的疫情快速蔓延 ， 来势凶猛 ， 世界经济因此快速步入衰退 ， 对我国经济的影响也正在呈现 。 据估计 ， 本轮外部冲击的力度不会亚于2008年末到2009年初全球金融危机的影响 。 动用有效的政策工具加以应对是当前的首要任务 。 不可否认 ， 迄今为止 ， 房地产业依然是国民经济的重要组成部分 。 保守估计 ， 2019年房地产业对GDP的直接贡献可能达到8%左右 ， 加上与之相关的上下游产业 ， 其贡献可能达到25%左右 。 在世界经济衰退的巨大压力下 ， 继续维持严控需求和供给的政策显然是过时了 。
当前应在“房住不炒”的前提下 ， 给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持 。 在供给端 ， 应支持房企的合理融资需求 。 在不抽贷、断贷和压贷的同时 ， 还要允许部分受疫情影响较大的房企延期还贷 ， 办理贷款展期 ， 调整企业还款计划 ， 以缓解销售萎缩对房企资金链的冲击 。 房价仍有上涨压力的核心城市应加快步伐增加土地供应 ， 在土地拍卖方面采取灵活举措 。 目前地产开发贷和房产开发贷占整个信贷的比重已处在7.3%的较低水平上 ， 适当增加对房企的融资和拓展其渠道很有必要 。 考虑到非信贷融资方式是房企的重要资金来源 ， 可以适当调整监管政策 ， 允许房企适当增加非信贷社融融资规模 ， 包括银行的表外业务 。 近年来非信贷社融增速持续降低 ， 其新增社融占比一再减少 ， 2月份新增非信贷社融占比仅为12.86% 。 不少非信贷融资仍处在负增长状态 ， 2月委托贷款存量同比-6.9% ， 连续24个月负增长；信托贷款存量同比-5% ， 连续17个月负增长；未贴现银行承兑汇票存量同比-20.6% ， 连续20个月负增长 ， 等等 。 这种状况与当前经济整体运行状态及需求是很不匹配的 。 为了有效增加供给 ， 房地产融资应双管齐下 ， 信贷和非信贷同步加力给予支持 。
从需求端来看 ， 当下有必要适当调整政策 ， 合理支持刚需和改善型需求 。 在新型城镇化、区域经济一体化和居民收入增长等大趋势下 ， 未来购房的刚需和改善型需求会持续发展 。 目前拥有城市户籍的人口仅占总人口约44% ， 我国目前较为真实的城镇化率不高于55% ， 未来城市发展的空间依然很大 。 未来仍有近2亿人口会从农村进入城市 ， 尤其是进入经济发达地区和若干个主要的城市群 ， 这些地区城市的房地产需求仍会明显增长 。 而目前抑制需求的政策主要是在供给结构性不足情况下房价具有明显上涨阶段时推出的 ， 在疫情之下整体市场的实际情况已有明显变化 ， 需求增长放缓甚至收缩 ， 已经没有必要继续实施十分严格的限购、限贷、限售和限价等控制需求和供给的政策 ， 应该根据实际情况适当调整政策 。 如一些一二线城市可以适当放松限购 ， 便利购置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以适当调降 。


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