深圳@这是割韭菜的最高境界，杀伤力极大( 二 )
只有大龄准青年 ， 熬到30几岁 ， 又没什么存款 ， 6个钱包掏干净也没法正经买房 ， 只能退一万步去买这种房子 。
但这种接盘人的特性是：经济能力差 ， 购买能力薄弱 ， 对价格极为敏感 。 这些接盘侠背后的可溢价空间太小 。
最后买了卖不出 ， 自己住又不舒适 ， 只能出租或者博拆迁旧改 。
出租 ， 深圳是出名的租售比高的城市 ， 靠出租起码60年以上才收回本 。 城中村、小产权、长租公寓、品牌公寓都是这些老破小的的强劲对手 ， 也拉低了深圳的整体租金水平 。
博旧改 ， 以深圳的旧改难度 ， 从立项—审批公示—确认开发商—拿地 ， 再到签【拆迁补偿协议】 ， 一般周期都在10年以上 ， 甚至20年的都有 。 去赌这种长周期的收益 ， 既不确定也不一定能获取超高的收益率 ， 还会丧失掉可能存在的机会成本 。
猪站在风口都能起飞 ， 何况正处于高速发展窗口期的深圳 ， 哪怕是这种老破小 ， 也能涨 ， 但只能跟涨 ， 很难大涨 ， 可能别人翻番了 ， 它最多也就是40-50%的涨幅 ， 绝大多数是跑不赢大盘的 。
而同样总价 ， 去投资价值更高的二线城市或都市圈内的三四线城市 ， 回报率更大 。
去年大理、西安、贵阳、石家庄、海口、武汉、大连涨幅都在10%以上 ， 全球涨幅最高的前50名城市中 ， 中国有27个国家进入前50 ， 而深圳并没有进榜 。 
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但了解深圳市场的朋友知道 ， 去年是深圳的高光时刻 ， 深圳房价确实涨了 ， 但却是结构性上涨 ， 豪宅和学区房依旧保持强劲的上涨趋势 ， 南山、福田的个别盘甚至涨到30% ， 但大鹏、龙岗、罗湖（非学区房）普遍出现微跌态势 。
上涨的楼盘中基本没有这种200万以内的老破小 ， 在区域结构性上涨的面前 ， 这种房产只能处在横盘或微跌的状态 ， 哪怕幸运有涨且出手了 ， 最多也就是对冲掉利息 ， 实际装进口袋的收益很低 。
阶段不同 ， 观念得跟着进步 。 先上车后置换的观念最早是出现在一线城市房价火热上涨的时候 ， 但2016年开始这波疯涨就被压住了 ， 这4年 ， 留给刚需的时间更多了 ， 先上车后置换也开始变成一步到位了 。
从国家层面来看 ， 房住不炒是基调 ， 房价大涨时代基本已经结束 ， 相反在全球金融震荡、消费信心受挫的当下 ， 大家更珍惜手中的房票和贷票 ， 害怕子弹打在棉花上 ， 白瞎了 。
先上车后置换的观念无非就是曲线救国 ， 目的都是希望三房、好学校、好社区、好环境 ， 目的一致 ， 过程可以变通 ， 比如去那些强二线城市或者环一线城市的三线城市 ， 总价200万以内完全可以买到流动性更强的房产 ， 投资回报率更高 。
等之后再置换到深圳 ， 也同样完成了曲线救国的目的 。
最近深圳很火 ， 3月份成交8000套房子 ， 以至于大家有种恐慌性心里 ， 先上车后置换的心态重出江湖 ， 这种观念是割韭菜的最高境界 ， 杀伤力极大 。
这里想提醒大家 ， 不要被恐慌情绪感染 ， 有钱能买最好 ， 但资金体量不够 ， 不要强行上车 ， 很有可能被套牢 。
本文首发于微信公众号：大胡子说房 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：王治强 HF013）
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