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上观新闻■连平：房地产政策是否可以变变( 二 )


站在行业的立场看政策 ， “变”还要识别经济发展过程中居民和企业的新需求 ， 丰富房地产供给 ， 提供高质量的住宅产品 ， 活跃房地产市场 。 当前还应在存量中找增量 ， 挖掘存量房地产市场中的增量服务需求 。 存量房地产市场已经很大 ， 但与发达市场相比 ， 我国房地产相关的服务业发展仍处在初级阶段 ， 消费者尚未形成相关的消费习惯 ， 相关的消费服务市场也有待构建 。 “变”还应从居民和企业的切身需求出发 ， 提高存量供给的服务质量 ， 关注和增加房地产公共产品的供给 。
从宏观经济的需求看 ， 房地产政策应该“因时而变” 。 尽管经过有力的积极应对 ， 我国新冠疫情已经基本被控制 ， 但一波刚缓 ， 一波又起 。 世界范围的疫情快速蔓延 ， 来势凶猛 ， 世界经济因此快速步入衰退 ， 对我国经济的影响也正在呈现 。 据估计 ， 本轮外部冲击的力度不会亚于2008年末到2009年初全球金融危机的影响 。 动用有效的政策工具加以应对是当前的首要任务 。 不可否认 ， 迄今为止 ， 房地产业依然是国民经济的重要组成部分 。 保守估计 ， 2019年房地产业对GDP的直接贡献可能达到8%左右 ， 加上与之相关的上下游产业 ， 其贡献可能达到25%左右 。 在世界经济衰退的巨大压力下 ， 继续维持严控需求和供给的政策显然是过时了 。
当前应在“房住不炒”的前提下 ， 给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持 。 在供给端 ， 应支持房企的合理融资需求 。 在不抽贷、断贷和压贷的同时 ， 还要允许部分受疫情影响较大的房企延期还贷 ， 办理贷款展期 ， 调整企业还款计划 ， 以缓解销售萎缩对房企资金链的冲击 。 房价仍有上涨压力的核心城市应加快步伐增加土地供应 ， 在土地拍卖方面采取灵活举措 。 目前地产开发贷和房产开发贷占整个信贷的比重已处在7.3%的较低水平上 ， 适当增加对房企的融资和拓展其渠道很有必要 。 考虑到非信贷融资方式是房企的重要资金来源 ， 可以适当调整监管政策 ， 允许房企适当增加非信贷社融融资规模 ， 包括银行的表外业务 。 近年来非信贷社融增速持续降低 ， 其新增社融占比一再减少 ， 2月份新增非信贷社融占比仅为12.86% 。 不少非信贷融资仍处在负增长状态 ， 2月委托贷款存量同比-6.9% ， 连续24个月负增长；信托贷款存量同比-5% ， 连续17个月负增长；未贴现银行承兑汇票存量同比-20.6% ， 连续20个月负增长 ， 等等 。 这种状况与当前经济整体运行状态及需求是很不匹配的 。 为了有效增加供给 ， 房地产融资应双管齐下 ， 信贷和非信贷同步加力给予支持 。
从需求端来看 ， 当下有必要适当调整政策 ， 合理支持刚需和改善型需求 。 在新型城镇化、区域经济一体化和居民收入增长等大趋势下 ， 未来购房的刚需和改善型需求会持续发展 。 目前拥有城市户籍的人口仅占总人口约44% ， 我国目前较为真实的城镇化率不高于55% ， 未来城市发展的空间依然很大 。 未来仍有近2亿人口会从农村进入城市 ， 尤其是进入经济发达地区和若干个主要的城市群 ， 这些地区城市的房地产需求仍会明显增长 。 而目前抑制需求的政策主要是在供给结构性不足情况下房价具有明显上涨阶段时推出的 ， 在疫情之下整体市场的实际情况已有明显变化 ， 需求增长放缓甚至收缩 ， 已经没有必要继续实施十分严格的限购、限贷、限售和限价等控制需求和供给的政策 ， 应该根据实际情况适当调整政策 。 如一些一二线城市可以适当放松限购 ， 便利购置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以适当调降 。
实事求是是政策的灵魂 ， 政策必须从实际出发 。 不能机械地认为这种政策调整又是在走强力刺激经济的老路 。 相反政策“因时而变”是从实际出发 ， 对整体和局部已过时的政策进行合理调整 ， 实施与宏观经济运行相匹配和符合当下经济运行需求的政策 。 房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策 ， 而是在经济运行面临巨大压力的情况下 ， 按照“因城施策”的要求 ， 加大力度支持刚需和改善型需求 。
三、稳步构建长效调控机制 ， 发挥市场化手段作用
从长期看 ， 房地产市场调控机制也需要“因时而变” 。 而变的核心内容和目标方向就是市场化发展 。
当前 ， 实施房地产市场平稳健康发展长效机制 ， 需要正确认识房地产与经济增长的关系 。 房地产既不是“毒瘤” ， 也不是“灵丹妙药” 。 房地产行业是一国经济的重要组成部分 ， 尤其是在城市化水平较低的国家 ， 其重要性更加明显 。 房地产市场本身是中性的 ， 相应的管理政策关键是把握好度 。 从中国的国情出发 ， 在经济下行压力较大期间 ， 经济刺激的手段不应当以房地产刺激为首选项；甚至在经济下行期 ， 若局部房地产市场过热仍需要使用较严格的房地产调控政策；但为了有效应对较大的经济下行压力 ， 符合市场的实际需求 ， 房地产政策可以进行适当、合理的调整 。 在房地产占经济比重逐渐下降的情况下 ， 可以考虑根据各地房地产市场运行情况 ， 逐步针对性地调节房地产政策 ， 避免房地产市场失速或超速 。 房地产政策与经济增长政策需要长期磨合 。 经过一个较长的时间过程 ， 当城市化率达到70%以上的较高水平时 ， 可以平稳地实现房地产对经济拉动作用的相应下降 。 同时 ， 释放更多资金、劳动力等各类资源进入其它经济领域 ， 培育经济新的增长点 ， 从旧引擎平稳转档至新引擎 。


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