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上观新闻■连平：房地产政策是否可以变变( 三 )


房地产市场化发展首先需要构建市场竞争规则 。 通过建立公平、透明的市场竞争规则 ， 可以提高房地产政策的可预期和房地产价格的可预期 ， 实现“稳预期”目标 。 对于市场化无法解决的民生性质的住房问题 ， 则需要政府持续介入并投入必要的资源 ， 包括廉租房、房地产相关的公共服务等 。
房地产市场的长期良性发展 ， 需要运用市场化手段 ， 抑制短期炒作的非理性投机行为 ， 创造良性竞争的市场环境 。 “因时而变”是要根据国情和市场情况 ， 逐步放开不必要的行政管制 ， 取而代之以市场化调节手段 ， 让房地产市场的供给方和需求方都能逐渐适应房地产的市场化波动 。
房地产市场化发展可以适当参考资本市场和金融市场的成功实践进行积极探索 。 在新房销售价格确定方面 ， 可仿照科创板的注册制 ， 允许市场参与者来共同定价 。 在抑制市场过度交易方面 ， 可参照股票市场的税收政策 ， 允许短期交易但征以惩罚性税收 ， 以税收手段鼓励长期投资 。 在限制购买多套房方面 ， 可仿照黄金现货交易征收管理费的做法 ， 改为对多套房征以房地产税 ， 增加投资者的持有成本 。 在房地产首付比例认定上 ， 可参考股票市场的融资交易制度 ， 不以杠杆历史而以净资产确定加杠杆的水平 。 在利率水平确定上 ， 可仿照银行信贷风险管理方式 ， 以借款人的风险定利率 ， 而不是不分青红皂白地一刀切 。
只有在土地价格、交易价格、交易方式、交易成本和融资价格等方面都走向市场化时 ， 房地产价格才会真正出现市场化的波动 。 只有在市场价格而非管制价格作为房地产市场发展的指挥棒时 ， “房住不炒”才可能形成参与者的理性选择 ， 房地产行业也会逐步回归行业发展基本规律 。
行业重组可能是未来伴随房地产行业市场化发展出现的一个重要现象 。 行业分散、小型房企过多是中国房地产行业的一大不足 。 2019年年中全国房企总数已近十万家 ， 销售排名前138家房企的销售额占整个行业销售额比重超70% ， 而剩下的九万多家房企销售额占比不到30% ， 培育一定数量的中型房企是房地产行业长期的任务 。 而疫情的冲击毫无疑问会带来行业整合的契机 。 但即使疫情对行业有较大的压力 ， 不会也不应该出现“大洗牌” 。 往往“大洗牌”会与“大动荡”和“大萧条”结合在一起 。 考虑到房地产行业对中国经济中的重要影响 ， 而市场动荡必然会对中国经济带来不稳定因素 ， 会造成一系列危害 ， 不符合“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的政策要求 。 行业的发展和成熟需要“洗牌” ， 但这种“洗牌”应该是长期和渐进的 ， 是市场可以承受的 ， 其过程对经济的负面效应应该越小越好 。 从当前出台的一系列扶持政策来看 ， 疫情冲击之下还不会出现行业“大洗牌”的状态和趋势 ， 但应该会在一定程度上推进行业重组 ， 这对行业翘楚和稳健经营者来说无疑是个难得的机会 。
本文来源：陆家嘴金融网
作者：植信投资首席经济学家兼研究院院长连平
微信编辑：李雨琪


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