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「乐居网」降速换挡 华东房企拼杀“下半场”，2020年销售目标普遍保守

「乐居网」降速换挡 华东房企拼杀“下半场”，2020年销售目标普遍保守
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北京联盟_本文原题：2020年销售目标普遍保守降速换挡华东房企拼杀“下半场”
随着2019年业绩报告陆续出炉 ， 一年一度的房企年报季已进入尾声 。 据采访人员不完全统计 ， 截至4月9日 ， 共有125家上市房企披露了年报 。
采访人员梳理已发布的房企年报发现 ， 成绩单亮丽的背后 ， 除了处于快速扩张期的中型房企业绩增长较快 ， 大部分房企业绩增速放缓 ， 毛利率、净利润率等财务指标也开始走低 ， 盈利空间被挤压 。
在此背景下 ， 降速换挡、“稳”字当头成为了房企2020年的主基调 。 受新冠肺炎疫情影响 ， 不少房企选择不公布2020年销售目标 ， 即使公布目标也普遍保守 。
相关数据显示 ， 2019年 ， 上市房企平均销售增速约28.1% ， 较2018年的54.4%有所放缓 ， 2020年销售目标对应增速进一步下行至14.3% 。
对此 ， 中梁控股(2772.HK)在给采访人员的回函中表示 ， 随着销售规模的扩大 ， 销售增速会出现一定程度下降 ， 这属于常规的发展趋势 。 近两年 ， 国内房地产行业的市场环境依旧偏紧 ， 未来公司发展将会继续坚持稳健经营策略 。
减速换挡
据亿翰智库数据 ， 其统计的50家标杆房企 ， 2019年企业全口径销售规模总额同比增速为17.6% ， 较2018年下降19.8个百分点；2019年平均净利润率为15.2% ， 较上一年也下降0.5个百分点 。
另据中达证券数据 ， 其统计的32家上市房企(港股29家 ， A股3家) ， 2019年 ， 营业收入增速约22.5% ， 而2018年为36.0%；归母净利润增速约13.4% ， 2018年则为18.5%；平均销售增速约28.1% ， 较上一年减少26.3个百分点 。
由此看来 ， 2019年上市房企的主旋律无疑是放缓增速 ， 华东房企也不例外 。
老牌房企绿城中国(3900.HK)销售额创新高并跨过2000亿元大关 ， 2019年实现销售额2018亿元 ， 同比增长29% 。
相较之下 ， 营收、盈利能力就暗淡许多 。 公告显示 ， 2019年绿城中国实现收入615.93亿元 ， 同比增长2.1% ， 与上一年几乎持平；利润则为24.8亿元 ， 同比增长147.3% 。 此外 ， 2019年绿城中国的毛利率为25.4% ， 利润率约6.39% ， 相比行业平均水平均相差甚多 。
在“稳”字当头的行业基调下 ， 加之突如其来的新冠肺炎疫情 ， 规模不再是各大房企的唯一追求 ， 2020年的销售目标也开始“低调”起来 。
【「乐居网」降速换挡 华东房企拼杀“下半场”，2020年销售目标普遍保守】亿翰智库研报分析称 ， 从统计的18家房企目标增速来看 ， 仅有4家超过20% 。 “可以预见的是 ， 2020年企业销售规模增速将持续下降 ， 增速超过20%属于增长较快的水平 。 ”
就连仍处于扩张期的中梁控股也不例外 。 业绩公告显示 ， 2019年营业收入566.4亿元 ， 同比增长约87.5%；核心净利润为39.01亿元 ， 同比大幅增长约102.3% 。
采访人员梳理发现 ， 20162018年 ， 中梁合约销售金额复合增长率达到131% ， 借此进入千亿阵营 。 2019年 ， 合约销售金额1525亿元 ， 同比增长0.2% 。 按公司地产业务联席总裁、执行董事李和栗的说法 ， 受疫情影响增长率初步定为10% ， 也即2020年中梁的销售目标为1680亿元 。
“如今处于市场下行周期 ， 主动降速意在降低企业运行风险 。 ”此前 ， 同策研究院研究总监张宏伟告诉采访人员 ， 当前房企需要追求高质量发展 ， 第一要提高销售效率 。 第二要提高净利润率和利润总额的水平 。 第三要提高企业的组织水平和运营效率 。 第四要提高应对譬如此次疫情的中长期风险的能力 。
回归一二线
亿翰智库研报分析称 ， 从业绩会房企分享的投资策略来看 ， 更倾向于经济发展基本面好的城市 ， 从而把握确定性机会 。 因此 ， 一二线以及四大城市群是房企的投资首选 ， 尤其是长三角和粤港澳地区 ， 部分企业明确表示要重仓这两大核心城市群 ， 已经成为房企必争之地 。
在此背景下 ， 不少华东房企也纷纷改变拿地战略 ， 将目光重新聚焦至一二线城市 。
前几年 ， 中梁控股借助三四线城市的棚改货币化红利 ， 加快周转节奏 ， 自身规模大涨 ， 并成功冲击千亿 。 此后 ， 随着低能级城市红利退坡 ， 中梁形成转二线、转省会、转中心城市的“三转”投资策略 。
相关数据显示 ， 按城市等级划分 ， 2019年 ， 中梁二线城市的销售占比从上年的24%提升到35% ， 三线城市的占比则从64%降到53% 。
在拿地方面 ， 中梁的重心也逐步向二线、强三线等中心城市转移 。 2019年 ， 中梁新进入20个城市 ， 共获取土地139宗 ， 规划总建筑面积为1660万平方米 。 在全年764亿元的买地投资金额中 ， 其二线城市占比提升至53% ， 二三线投资额占比已达92%以上 ， 而四线城市的扩储量 ， 则降至8% 。
“2019年以来 ， 不同能级城市的发展趋势出现了差异化走向 ， 部分三四线城市发展有所放缓 ， 重点二三线城市发展较快 ， 这是公司对于未来发展的研判 。 ”中梁控股负责人告诉采访人员 ， 二线城市的土地成本通常比三四线城市高 ， 但销售单价也较高 ， “从长远角度看会给公司带来不错的收益 。 ”


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