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「乐居网」降速换挡 华东房企拼杀“下半场”，2020年销售目标普遍保守( 二 )


正荣地产(6158.HK)也是类似的思路和布局 。 2019年 ， 其合约销售面积为844万平方米 ， 合约销售金额1307.1亿元 ， 超额完成全年目标 。 长三角地区作为“领跑者” ， 占据总销售额的55.2% ， 海峡西岸、华中、环渤海、华西及珠三角地区分别贡献总销售额的24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3% 。
采访人员了解到 ， 截至2019年底 ， 正荣共有182个项目 ， 总土地储备建筑面积为2615万平方米 ， 总货值达到人民币4500亿元 ， 在各大区域的土储分布更加均衡 ， 74%的土储在一二线城市 。
“之所以坚持布局一二线城市 ， 在于这些城市消费能力以及对市场的容纳能力较好 。 ”正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上表示 。
债务隐忧
在融资趋紧、发债成本攀升的背景下 ， 房企也更加克制 ， 强调降杠杆 ， 调整长短债结构 ， 增强短期偿债能力 。 中达证券数据显示 ， 2019年 ， 上市房企平均净负债率为75.5% ， 较2018年下降3.1个百分点 。
时间拨转至2016年 ， 彼时的中梁控股净负债率高达1790% 。 为了赴港上市 ， 2018年上半年这一数据就骤降为44.6% 。 据业绩公告最新数据 ， 2019年 ， 其净负债率又“反弹”至65.5% ， 不过尚处行业较低水平 。
仍有不少华东房企在去杠杆的道路上任重道远 。 例如三盛控股(2183.HK) ， 尽管通过集团资金注入扭亏转盈 ， 但其依旧面临着较大的短债压力 。 业绩公告显示 ， 2019年三盛控股净负债率高达492% ， 同比增加了50个百分点 。 同时 ， 现金短债比为0.3 ， 长短债比为1.13 。
“杠杆较高 ， 短期偿债压力较大 ， 未来三盛集团预计会进行资产注入以及财务支持缓解偿债压力 。 ”业内人士分析称 。
规模不断扩大的永续债也是绿城中国心中的一根刺 。 截至2019年末 ， 绿城永续债负债合计212.3亿元 ， 利息支出12.86亿元 ， 这一数字几乎占到绿城归母净利润的一半 。
此外 ， 尽管业绩向好 ， 但绿城中国连续3年进行减值拨备 ， 总额约40.91亿元 。 其中 ， 20172019年 ， 减值拨备额分别为9.8亿元、17.35亿元和13.76亿元 。 这引发了投资者的不满 ， 在业绩会现场 ， 两名提问的投资者将矛头直指该问题 ， 并称业绩“爆雷” 。
对此 ， 绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉 ， 同时表示“不认可”爆雷的说法 ， 并称市场上觉着有差距 ， 只可能是信息不对称 。
值得一提的是 ， 2020上半年 ， 房企将迎来偿债高峰期 。 Wind数据显示 ， 二季度房企到期债券规模约2249亿元 ， 占全年比重28% 。 其中4月份 ， 68笔债券到期债务约819亿元 ， 占二季度36% ， 占全年债券金额10% 。
克而瑞研报分析称 ， 预计2020年整体房地产金融政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性 ， 松动可能性不大 。 在美元债市场动荡持续下 ， 内房企境外债的发行预估会持续停滞 ， 房企融资转而投向境内探索 。 在此背景下 ， 应从融资端和销售端同时着手 ， 努力降低企业杠杆、改善财务结构 ， 与此同时吸引到更多资本青睐 ， 降低财务成本 ， 才能在当前环境下步入良性循环 。
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文章来源:东方财富网


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