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「楼市参考」又一个大城市出手了！，限购、限售“双松绑”

文|刘晓博
本文为楼市参考团队原创
最近两天 ， 又有一些大城市传出“楼市松绑”的消息 。 其中青岛在限购、限售两个方面都出现了松动迹象 ， 最值得关注 。 为了抗疫稳经济 ， 3月下旬以来青岛启动了“2020百日万店消费季”活动 。 按照官方的说法 ， 活动围绕购物、餐饮、文化、旅游、住宿、住房销售、体育健身、青岛制造、汽车销售、农业消费等十大板块 ， 商家有优惠、政府有补贴 ， 力求恢复和提振消费市场活力 。
“青岛不动产登记中心”主办的“青岛网上房地产”网站 ， 公布了此次“网络房展活动规则” ， 其中的第四到第七条值得关注：
「楼市参考」又一个大城市出手了！，限购、限售“双松绑”
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截屏的字有点小 ， 担心大家看不清 ， 下面是这个通知的全文：
「楼市参考」又一个大城市出手了！，限购、限售“双松绑”
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按照青岛2018年4月18日出台的楼市政策 ， “居民家庭在一套住房中仅占部分份额的 ， 按其拥有一套住房计算” 。 而现在的规则是“对由于继承、拆迁等原因 ， 居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的 ， 不按其拥有一套住房计算” 。
这意味着 ， 部分家庭获得了1套新的购房名额 。 按照青岛2018年4月18日出台的楼市政策 ， 新购商品住宅和二手住宅 ， 须取得《不动产权证》满5年后方可上市交易 。 也就是说 ， 青岛限售5年 。
但此次活动规则的第五条 ， 显然突破了5年限售 ， 理由是鼓励改善型需求 。 如果你卖出1套（或以上） ， 然后新购1套的 ， “取得《不动产权证书》满2年”就可以卖房子 。 这意味着限售期从5年缩短到了2年 ， 前提是再买一套 。 至于活动规则的第六条 ， 则给人才购房降低了门槛 。 第七条 ， 大学生在读书期间迁出户口的 ， 仍然可以在青岛买房子 。
这是一个很开脑洞的做法 ， 估计很多城市会学习 。 现在一般在做法是 ， 甲城市考出去的大学生 ， 到乙城市就读 ， 并临时迁入户口 ， 乙城市一般允许他买房子 。 现在 ， 青岛创造了“大学生虽然户口不在甲城市” ， 但是从我们这里出去的 ， 所以也可以在甲城市买房 。 于是 ， 一个在校生就可以在两个城市买房子了！说起来 ， 这是为了争夺人才 ， 也可以解释得通 。
那么问题来了：青岛突破了原来的限售政策 ， 限购也略有放松 。 在被媒体关注之后 ， 政策是否会夭折？说实话 ， 这个很难预测 。 但我个人觉得 ， 青岛这样做无可厚非 ， 是地方政府根据市场需要作出的合理调整 。 首先 ， 过去一年里山东全省楼市都比较平稳 ， 青岛和济南都出现了下跌 。 从稳房价、稳地价、稳预期角度看 ， 在疫情当前、消费萎靡的时候 ， 对楼市火爆期出台政策作出调整 ， 是合理的 。 其次 ， 青岛5年限售变成2年 ， 是有条件的、跟改善需求挂钩的 ， 有卖有买 ， 市场整体维持平衡 。 本来 ， 限售5年就属于非常规政策 ， 在牛市里用来“冷静市场”用的 。 市场转冷之后 ， 就应该改变 。 至于青岛这次放松限购 ， 也是围绕人才争夺进行 ， 不是全面放松 ， 也可以自圆其说 。
说到底 ， 楼市调控是为经济、民生服务的 ， 调控政策不能“刻舟求剑” ， 而应该与时俱进 。 2019年末青岛的住宅贷款是5691亿元 ， 当年GDP为11741亿元 ， 居民家庭的杠杆率为48.5% ， 在大城市里算是偏低的 ， 有进一步“加杠杆”的空间 。 全国居民家庭杠杆率最高的城市是杭州 ， 2019年末住户贷款余额为16518亿元 ， GDP为15373亿元 ， 杠杆率高达107% ， 是青岛两倍还多 。 需要跟大家解释一下的是：有人用“住户贷款余额”除以“住户存款余额”计算楼市杠杆率 ， 这是不规范的 。 国际通用的做法是 ， 用住户贷款余额除以当年GDP ， 而且这个杠杆率是“家庭杠杆率” ， 不是“楼市杠杆率” 。 只不过由于中国处于特殊阶段 ， 居民贷款主要是为了买房子 ， 可以把这个数据视作“约等于”楼市杠杆率 。 2019年是山东经济挤水分的一年 ， GDP缩水近万亿 。 在经过这一轮调整之后 ， 青岛经济总量在全国城市里的排名略有下降（现为第15名） ， 济南略有上升（第20名） 。
从汇聚资金角度看 ， 济南仍然领先青岛 ， 但2019年增幅不如青岛 。 2019年济南汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额）为18646亿元 ， 同比增长3.1%；青岛资金总量为17876亿元 ， 同比增长10.8% 。 熟悉我的分析体系的读者都知道 ， 我更看重资金总量 ， 认为这才是城市综合实力的真正反映 。 一是因为这个数据没有纳入政绩考核 ， 二是这个数据不经过统计局的手而是央行统计 ， 三是因为资金总量是经济、社会运行的结果 ， 也是下一步发展的基础 。 所以 ， 这是一个客观数据；而GDP是被高度污染的主观数据 ， 参考意义有一点 ， 不大 。
在中国6个“双核省”——辽宁、山东、江苏、浙江、广东、福建里 ， 5个在“资金总量”上出现了省会城市反超“另外一个核心城市”的局面 。 显示出“资金跟着权力走”的规律 ， 以及省会城市天然的优势 。 比如沈阳在很长时间里 ， 经济不如大连 ， 但最近几年资金总量反超大连 。 济南GDP仍然不如青岛 ， 南京不如苏州 ， 但资金总量济南、南京反超 。 杭州则是GDP和资金总量全面压倒宁波 ， 资金总量甚至达到了宁波2倍 。 在福建 ， 福州GDP和资金总量也都超过了厦门 。 福州的GDP不如泉州 ， 但资金总量也是超过泉州的 。 看起来例外的只有广东：广州作为省会城市 ， GDP和资金总量都被深圳超越 ， 在资金总量上 ， 深圳几乎相当于“广州+武汉” 。 这其实也很好理解——虽然广州城市定位在很长时间里超过深圳（去年8月18日深圳才反超） ， 但深圳获得的国家政策支持 ， 一直是超过广州的 。 再加上深圳距离香港更近 ， 而香港是大湾区重要的“市场权力来源” 。 所以 ， 深圳超过广州仍然符合“资金跟着权力（政策）走”的规律 。


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