「科技之知道」一边热切讨论房价大涨，魔幻深圳楼市：业主群一边悲叹失业( 二 )
炒房客老李专注深圳地区楼市近10年 ， 房产主要分布在宝安、南山、龙华等热点区域 。 老李年前刚入手了两套深高北学位房 ， 目前正卖出名下一些不太优质的房产 ， 腾出名额、资金为即将开盘的南山华润城四期做准备 。
在他看来 ， 深圳房价本轮上涨跟2015年的普涨不同 ， 主要集中在热点区域 ， 呈现出“好的越来越好 ， 差的越来越差”的特征 。 这次热点区域的上涨主要受益于去年粤港澳大湾区、“先行示范区”政策利好 ， 再加上去年双十一深圳调整“豪宅税”征收标准 ， 及前海双扩容等政策 。
3学位成为房价助推器
学位房成为这些年深圳楼市上涨的常青树 。
相对于西部的全面上涨 ， 龙华区此轮房价上涨主要集中在红山上塘片区 。 据中介介绍 ， 3月份开始 ， 红山片区楼盘普涨 ， 其中有深高北学位的四个楼盘成为上涨领头羊 。
根据贝壳网成交记录显示 ， 红山片区深高北某楼盘去年12月89平三房成交均价在10万/㎡左右 。 到现在 ， 贝壳网上的挂牌均价都已超过11万/㎡ 。 中介称 ， 该小区最近成交单价已经突破11万/㎡ 。
而从部分房源一再上涨的调价记录来看 ， 业主心态可谓一路看涨 。 中介称 ， 每年这个时候 ， 在学位需求的带动下 ， 学位房都会有一波小涨 。 而今年则涨的更多一些 ， 主要因为2月疫情进入冰封期的学位需求在3月份集中出现 ， 导致供需不对称 。 甚至因放盘量少 ， 客户太多 ， 出现客户哄抢的现象 。
红山片区中介小周说 ， 他上周挂出一套深高北小户型 ， 放盘刚三天 ， 照片都没来得及拍就迎来十几波客户看房 ， 最终挂盘不到一个礼拜就成交了 。 
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红山片区某房源调价记录来源：贝壳网
深圳人民对于学位房的追求 ， 几乎到了来者不拒的态度 。
2019年年初 ， 罗湖区八卦岭宿舍传出会划入荔园小学东校区的消息 ， 一夜之间 ， 小区房价就像坐上了直升机 ， 从5字头直奔8字头 。 据贝壳成交数据显示 ， 八卦岭宿舍27.59㎡左右的房子 ， 2017年成交单价仅在3.8万/㎡左右 ， 2020年1月成交单价高达10.2万/㎡ ， 三年多时间 ， 涨幅高达168% 。
位于宝安区的TATA公寓 ， 原是由厂房宿舍改建 ， 很密集 ， 居住环境一般 ， 使用年限仅剩20多年了 ， 但也是因为有宝安中学学位的加持 ， 31平的一房一厅 ， 今年3月份成交价近300万 。
4深圳房价上涨逻辑何在？
“新冠肺炎”疫情当下在全球持续蔓延 ， 对经济造成巨大冲击 。 对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言 ， 全球经济下行造成的影响恐怕更为深远 。 
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在此背景下 ， 深圳房价为何还能上涨呢？
老李表示 ， 虽然受疫情影响 ， 全球经济低迷 ， 甚至可能陷入经济危机 。 但危机当下 ， 资金更有寻找避险资产的需要 。 放眼全国 ， 深圳住宅都是比较优质的投资标的 ， 在没有其他更好投资渠道的情况下 ， 大量避险资金将涌入 ， 推高深圳房价 ， 这其中热点区域的优质资产则更具有投资价值 ， 比如南山、宝安等片区 。 今年是深圳经济特区成立40周年 ， 对政策利好的预期也影响了房价 。
此外 ， 老李认为 ， 受疫情影响 ， 全球央行大放水 ， 中国也在三周之内两次降准 。 虽然目前央行还没有降息 ， 但在全球大势的影响下 ， 降息可能性很大 。 出于对通货膨胀的担忧 ， 购房依然是不少人的第一选择 。
比较多的业内人士认为 ， 银行贷款利率的下行及政策松动 ， 是上涨的原因之一 。
中介小周反应 ， 最近有部分客户在购房时选择一次性付款 ， 再进行红本抵押 ， 最多可向银行申请房屋评估价7成的抵押贷 ， 而多家银行的抵押贷款利率已经低于房贷利率 。
谢先生从事企业经营贷款服务 ， 年后的业务量增加了大约30% ， 有购房客户 ， 但更多的是企业经营客户 。 “一方面 ， 因为疫情的影响 ， 企业确实遇到了困难 ， 有切实的资金需求 ， 另一方面 ， 目前政策面支持实体经济发展 ， 市场上流动性比较宽裕 ， 目前一年期的抵押贷款 ， 年化仅4%左右 ， 3-5年期的也能做到4.75% ， 低于基准利率 ， 对企业发展来说 ， 是比较合适的 。 ”
但他也坦言 ， 贷款发放之后 ， 客户是拿去炒股、买房还是经营实业 ， 其实是比较难监控的 。
5深圳楼市后市走向如何？
谢先生本身也是一位房产投资爱好者 ， 有着丰富的房产投资经验 ， 他坦言 ， 在他们地产投资圈内 ， 大家普遍觉得当前大涨不理性 ， 一些热门区域已经出现了泡沫 ， “有亲戚朋友向我咨询宝安前海这些地方的房子 ， 我都会劝他们不要着急下手 ， 当前经济形势并不明朗 ， 楼市不是无源之水 。 ”
在易居研究院副院长杨红旭看来 ， 预计今年深圳楼市会呈现稳中趋涨的态度 ， 涨幅不会太大 ， 否则会受到政策的调控 。 此外 ， 由于深圳外向型经济比较发达 ， 对全球经济比较敏感 ， 新冠肺炎疫情导致的全球经济危机 ， 未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响 。
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