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规模经济：地产规模经济告终

 
中国房地产的规模红利时代正在逐渐走向尾声 。
过去几年 ， 中国房地产高速发展 ， 让许多地产商通过高财务杠杆和快速拿地赢得了不错的市场机会 ， 继而从百亿级销售规模的公司一步跨过千亿级门槛 。
其中 ， 阳光城(000671,股吧)（000671.SZ）、正荣地产（06158.HK）、融信中国（03301.HK）、中梁控股（02772.HK）、中南置地等公司几乎都是受益者 。 几年前 ， 这些公司内部的销售目标无疑都要一年翻一番 ， 在地产圈快马加鞭地发展 。
不过 ， 今年开始 ， 大家都意识到 ， 通过规模增加话语权的路径行不通了 。
从目前各个公司披露的年度销售目标看 ， 规模增速超过20%的公司寥寥无几 。 比如万科（000002.SZ）就只保证今年销售比去年高 ， 而碧桂园（02007.HK）干脆不披露销售目标 。 世茂房地产（00813.HK）销售目标则是3000亿 ， 公开数据增速不超过20% 。 正荣地产公布的销售目标从增长看则低于10% 。 唯独中骏集团（01966.HK）和宝龙地产（01238.HK） ， 把自己的增长率定在20%~30%区间 。
一线地产商规模逐渐触碰天花板 ， 但是二线地产商依旧有规模发展空间 。 不过 ， 无论是一线还是二线地产商 ， 都开始把“行稳致远”作为企业长期发展的关键词 。
实际上 ， 当各大开发商都基本完成全国布局之后 ， 规模带来的利润增长呈现边际效用递减趋势 ， 可持续增长势必需要通过其他途径 。
旭辉控股（00884.HK）董事长林中认为 ， 中国房地产未来将走向管理红利乃至品牌红利时代 。
向管理要效能 ， 实际上是地产公司从高规模发展迈向高质量发展的必经之路 。 而其中 ， 重新梳理组织构架、释放组织活力、提高人均产能 ， 几乎是每个公司都正在做并还要一直做下去的重要工作 。
比如 ， 新城控股(601155,股吧)（601155.SH）就在今年1月初 ， 将自己原来25个区域公司合并为19个区域公司 ， 减少管理岗位冗余 ， 提高单人的人均产能 。
而旭辉控股 ， 从今年开始进行HR三支柱变革 ， 重新梳理人力条线的业务关系 ， 重新定义了人力的角色 ， 通过变革其测算提高30%的效能 。
实际上 ， 向管理要红利 ， 也是许多公司对于不确定时代的唯一确定性的应对办法 。 从粗放发展之后 ， 一个公司的长久与否 ， 很重要的就是良好的企业治理能力 。
美国管理学家詹姆斯·柯林斯、杰里·波拉斯在著作《基业长青》中分析了美国大量的企业 ， 研究它们如何应对世界发生急剧变化（两次世界大战、大萧条、革命性的科技、文化动荡等）而依然基业长青 。 其中非常重要的就是清晰的企业战略 ， 良好的组织与流程设计以及先进的管理思维 。
比如 ， 此前很多公司会在总经理旁边设置一位副总经理 ， 但是从目前的管理理念看 ， 副职实际上会造成更多的汇报节点 ， 继而导致组织效率下降 。 而这两年 ， 很多公司就逐渐把这个职位取消 ， 不仅可以降低人力成本 ， 还可以提高组织的沟通效率 。
不可避免 ， 很多公司在向管理要效率的过程中 ， 很多人开始没有安全感 。 最近 ， 就有很多地产圈的朋友在找寻新的机会 ， 大家都希望可以在TOP20公司寻找职位 。
行业好的时候 ， 这些地产人每次跳槽都可能是双倍涨薪 。 而当行业真正开始重视发展质量之后 ， 这里面就有一些人开始难过 。 很多中小房企虽然有发展需求 ， 但是没有了周期红利之后 ， 同样没有那么多招聘需求 ， 带来了所有人的不安 。
想找管理要红利 ， 实际上意味着房地产还要开始向精细化制造业靠拢 。 弘阳集团执行总裁张良就曾对笔者表示 ， 未来房地产行业要学习制造业的柔性生产 。 即为适应市场需求多变和市场竞争激烈而产生的市场导向型的按需生产的先进生产方式 。
在市场越来越透明的背景下 ， 通过管理降低成本 ， 保证自身盈利正成为每个地产商的新命题 。 以往纯买地建房的时代正逐渐成为过去 ， 可以预期的是 ， 在未来的房地产市场,拥有核心商业模式和管理能力的地产商将获得更多的市场红利 。


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