1000位@疫情之后，什么样的房子最好卖？1000位客户告诉你
本文转载自公众号：“明源地产研究院”
疫情之后楼市到底有哪些变化 ， 地产人如何应对 ， 这是目前大家最关心的事情！
日前 ， 新城控股(601155,股吧)针对一二线城市的潜在客群做了一次深入调研 ， 获得答卷近千份 ， 仔细分析后 ， 结论如下：
一、疫情对买房客户数量影响不大 ， 只有3%的人相信房价会大跌
40%的潜在客户购房需求不变 ， 18%的潜在客户购房需求略微延后 ， 另有18%一直不太确定是否要买房 。
确实有13%客户受疫情影响取消购房 ， 但又有11%的客户因为疫情加速购房或换房 ， 再算上高净值人群或外资避险需求的话 ， 基本持平 。
41%潜在客户认为价格会小幅下跌 ， 认为会大幅下跌的仅占3% ， 另有34%客户认为会上涨 。
二、因为长期宅家 ， 改善需求被激发 ， 3房4房改善客户成绝对主力
想买房、换房的客户中 ， 首置客户仅占24% ， 改善客户占76% 。 改善客户中 ， 需求户型以3房为主 ， 占比52%；其次是四房 ， 占比32% 。
之前住刚需房的客户 ， 24小时满负荷使用自家房子1个月乃至2个月之后 ， 觉得各种功能缺失的硬伤无法忍受 ， 从而迅速升级为改善客户 。
三、改善客户的诉求 ， 主要表现为4个方面的需求升级
1、空气、阳光、水、安静环境等基本生理需求升级 ， 要尽可能做到极致
世界上最珍贵的东西 ， 往往是最常见而普通的 ， 只有失去的时候 ， 才会觉得珍贵 。
疫情期间 ， 良好的通风、干净的空气、温暖的阳光、不被家人邻居打扰的安静的环境 ， 都显得很珍贵 。 人们对这些基本元素的生理、心理需求 ， 被强化了 ， 很长一段时间会保留 。
2、社区内的运动需求升级 ， 要能满足所有群体的个性化需求
客户越来越深刻地认识到 ， 自身免疫力才是最强大的防护 ， 好身体是一切的前提 ， 他们都需要运动锻炼 ， 但又要在感觉相对安全的地方 。 所以 ， 社区内的运动设施必须升级 ， 满足从老人到小孩的所有群体的需求 。
3、安全需求升级 ， 心理上的安全感也很重要
严守小区与外界的边界 ， 从而保证小区安全；通过无接触动线回家 ， 方便生活同时保证自己的安全；不管在家在外 ， 通过云监控能随时关注到家人 ， 心理上更有安全感……这些过去是锦上添花的需求 ， 现在则成为客户是否买房的关键点 。
4、场景功能需求升级 ， 同一空间功能要能灵活转换
疫情只是场景变化的一种 ， 它改变的是人的心理和习惯 ， 大家开始期待住宅中有更多可变空间、可以应对各种变化……比如 ， 临时增加的办公需求 ， 疫情期间有 ， 周末也可能有……
针对以上的4种需求升级 ， 新城行动迅速 ， 立刻开始做系统性的研究设计 ， 目前已经形成了完整体系 。 该体系中的各种设计 ， 已经或正在新城的项目中落地 ， 展现出很强的执行力 。
日前 ， 明源君通过特殊渠道 ， 拿到了新城内部最新的产品资料 。 下面明源君就以新城的产品为例 ， 来说明如何满足改善客户的4种需求升级……
图片
基本生理需求升级
随时随地让业主享受
舒适的空气、温暖的阳光
经此一“疫” ， 空气、阳光、水、安静的环境 ， 这些客户最基本的生理需求 ， 都升级了 。
从客户进入小区开始 ， 其动线上的每个场景的基本需求 ， 项目设计时都必须思考到位 。
明源君先从空气开始说 。
小区内的通风和对流问题 ， 大部分项目在楼栋排布时都会考虑 。
而新城更进一步 ， 在规划时采用BIM等软件进行环境模拟 ， 既避免小区形成“风哨”呜呜作响 ， 同时实现社区无漩涡气流 ， 保证业主在小区内步行时 ， 能享受到舒适的风 。 
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