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「北京」每一轮宽松，都是富人一次财富增长的机会

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
最近 ， 北京2020年一季度的土地市场数据出炉了 ， 数据显示 ， 一季度北京住宅用地成交楼面均价为32633元/平米 ， 同比上涨81% 。
涨幅如此之高 ， 主要是因为三点 ，
一是这些地块起始价就比较贵 ， 推出楼面均价为32633元/平方米 ， 同比上涨89% 。
二是今年这些地块 ， 不限价地块明显增加 ， 16宗成交宅地 ， 就有12宗地块未限制房价 。 这种地块给了开发商更大的自由度 ， 能够开发更高端的住宅 ， 赚更多的钱 。
【「北京」每一轮宽松 ， 都是富人一次财富增长的机会】三是拿地的房企背景比较强 ， 手中有更多的钱 ， 成本也更低 。 所以在土拍上的竞争也更为激烈 ， 比如有10宗地块是溢价成交的 ， 平均溢价率达到了19% ， 明显高于去年的11% ， 进一步推高成交价 。
北京的土拍市场 ， 其实是一个缩影 ， 为了给房地产保驾护航 ， 实际上今年这段时间 ， 政策做了非常多的工作 。
其他城市降低了预售门槛 ， 缴纳土地出让金可以分期 ， 不再要求现房销售 ， 提出一部分预售监管资金等等政策 ， 实质上也是能给北京楼市带来利好 。
对龙头房企来说 ， 资源都是全国调配的 ， 北京的土地太有价值了 ， 房企在其他城市所获得的政策利好所节省出来的资源 ， 都可以投向北京市场 。
而北京 ， 由于城市的特殊性 ， 根本不需要过多调整 ， 只要多增加一些不限价地块 ， 能多给一些让我自由发挥的地块 ， 那就是对房企最大的利好 。
房企老板们都乐开了花 。
不限价地块来了 ， 最直接影响是什么？由于全年土地供应量相对一定 ， 刚需宅地供应量会相应减少一点 ， 高端盘会增加一点 。 未来的新房成交价会被拉高 ， 市场上能买到的刚需盘会少一点 ， 而且刚需盘虽然限价 ， 但购买难度会稍微大一点 。
原因很简单 ， 周边一旦出现了某个不限价楼盘 ， 这些所谓的刚需盘争夺会更加激烈 ， 投资比例会增加 ， 到手后价格就会逐渐看齐不限价的楼盘 。 虽然楼盘定位不同 ， 但也会逐渐拉近差距 。
这是北京不限价地块增多所带来的一些影响 。 所以 ， 对于未来的限价房 ， 虽然产品上可能仍然有瑕疵 ， 但是现在也得重新审视 ， 毕竟楼市格局变化了 ， 两年多的“9070”被撕开了一个小小的口子 ， 有一点点更加利好改善、高端、投资性需求了 。
我们再来看看深圳 ， 前几天我写了几篇关于深圳楼市的稿子 ， 提到了深圳的“喝茶费” ， 杠杆操作 ， 以及购房人群分析 。 实际上深圳的房价 ， 在最近这一个多月 ， 涨得真有点狠 。 同一个楼盘 ， 如果对比半年前的价格 ， 你就会发现涨幅有多惊人 ， 30%的都不在少数 。 深圳楼市亢奋 ， 既有内在因素 ， 也有外在因素 。 内在因素就是深圳楼市自去年11月份开始的这一轮利好 ， 逐渐释放 。 深圳调控近4年了 ， 去年11月才算是有一点明显的上行趋势 。 再加上深圳商品房市场受到人才房安居房计划的影响 ， 供应量也存在问题 。 外在因素就是疫情导致的宽松金融 。 定向降准说得很严苛 ， 但现在你看实际真正快速复苏的行业有几个？哪个行业能比得上房地产？餐饮业也没复苏 ， 海底捞和西贝涨点价就被骂惨 ， 更别说全国还有13000多家小微餐饮企业倒闭了 。 旅游业冲击更别提了 ， 携程现在也是非常艰难 ， 高管降薪 ， 员工轮休等等 。 健身房及电影院可能是最惨的 ， 由于是密闭空间 ， 到现在也不让开门 。 现在扶持力度最强的 ， 可能是汽车行业 ， 消费税免征再延续2年 ， 部分城市推迟了国六标准执行时间 ， 以帮助车企消化国五库存车辆 ， 部分城市还出台了力度更强的置换补贴 ， 另外放开汽车限购的呼声也越来越强烈 。 作为支柱产业 ， 贡献社会零售总额达10% ， 汽车产业的重要性不言而喻 。 相比较其他消费 ， 买房是消费 ， 更是投资 ， 宽松所释放的流动性 ， 不可避免流入房地产 。 深圳就是一个缩影 。 对富人 ， 投资客来说 ， 这个时候买房太合适了 。 每一轮宽松 ， 对富人来说 ， 都是一次财富暴涨的机会 ， 这次依然如此 。 他们能借到更多的钱 ， 撬动更大的杠杆 ， 买入更多的房子 ， 等待房价上涨 。 而刚需呢？连“喝茶费”都交不起 。 类似的情况 ， 现在也出现在上海 ， 这些购房压力最大的城市 ， 都成为他们的目标 。 细细数来 ， 这一轮政策 ， 房企获得了直接利好 ， 投资客觅得了良机 ， 而刚需离房子可能更远了 。


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