法融汇俱乐部@【公司实务】案外人与债务人达成以房抵债协议，能否排除强制执行?( 二 )
案例1：《王钢与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民终356号】裁判意见节选：
案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行 。 案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为 ， 案涉合同性质实质上是以物抵债协议 ， 该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖 。 本案双方当事人之间的以物抵债协议 ， 不能体现双方买卖房屋的真实意思表示 ， 只是债务人履行债务的变通方式 ， 不必然地引起房屋权属的变动 。 且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续 ， 债权人只有债权请求权 ， 而非物权 。 本案中王钢寻求救济途径不当 ， 以物抵债协议约定的交付房产 ， 是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式 ， 在完成房屋变更登记之前 ， 以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益 ， 且破坏了债权平等受偿的原则 ， 损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径 ， 故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身 ， 该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行 。 因此 ， 王钢对案涉房屋并不享有所有权 ， 也不享有能够排除执行的其他实体权益 。
支持方：
在抵偿受让人能够提供充分证据 ， 举证证明其抵偿债务的基础法律关系真实有效基础上 ， 即可以参照《执行规定》第二十八条的规定进行保护抵偿受让人的权利 。
案例2：《吉林市昌邑区商业总公司、吉林市联吉房地产开发有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申3492号民事裁定书】裁判意见节选：
一、二审法院认定王存延有权排除执行具有事实依据和法律依据 。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定 ， 王存延提起案外人执行异议之诉 ， 应当就其对案涉房产享有排除执行的权利承担举证证明责任 。 上述权利并不必然等同于不动产所有权 。 王存延为证明其与联吉公司存在以房抵债关系 ， 并合法占有案涉房产 ， 提交了下列证据：材料款欠据、入库单、以物抵债《协议书》等......上述事实可以认定 ，昌邑商业总公司申请查封本案争议房屋产权之前 ， 因王存延与联吉公司存在债权债务关系 ， 联吉公司即已将案涉房产抵账给王存延 ， 王存延合法占有案涉房产 。 案涉房产虽未登记在联吉公司名下 ， 但昌邑商业总公司在申请再审时也表明：吉林市昌邑公安分局在查封前已经书面（协议）确认该不动产属于被执行人联吉公司 。 故二审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理本案 ， 适用法律并无不当 。 昌邑商业总公司关于王存延不具有提出执行异议的主体资格、本案适用法律错误的再审申请理由不能成立 。 ”
本文插图
三、分析延伸
以房抵债与普通购房合同最大的不同之处在于两者的履行方式不同 ， 普通买受人通过金钱支付购房款 ， 以物抵债是通过债务抵偿的方式履行支付购房款义务的 。 因此 ， 在有足够证据证明债权人与债务人存在真实债务且已经达成以房抵债协议时 ， 小编更倾向于案例2的观点 ， 认为以房抵债协议足以排除执行 ， 因为从法律规定来看 ， 《执行规定》第二十八条并未对不动产购买人的合同目的进行规定 ， 故因此无论买受人的合同目的是什么 ， 都应当属于该条规定的范围之内 。 因此在双方之间已经订立合法以房抵债协议且由债权人合法占有涉案房产的情况下 ， 应当参照适用《执行规定》第二十八条的规定 ， 排除法院执行 。 反对意见仅仅认为以物抵债协议的目的是为了消灭金钱债权的履行方式 ， 以目的为理由排除适用《执行规定》第二十八条 ， 违背了法律规定 ， 也不利于维护市场交易秩序 。
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