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「格隆汇」( 1777.HK ) ：盈利能力持续强劲，稳固长期发展模式，花样年控股( 二 )


就花样年而言 ， 业务模式上 ， 公司左手物业开发 ， 带来了较强的成长性 ， 而右手物业管理及部分多元商业业态 ， 长期稳定现金流有支撑 。 因此也形成了一个良好的循环模式 ， 具备规避风险的优势 。
而在财务管控方面 ， 花样年过往一直保持着较为稳健的财务状况 ， 近年来也在不断优化之中 ， 各项风险指标取得了有效改善 。 从此次公布的年度财报数据来看 ， 截止2019年末 ， 花样年拥有现金225亿元 ， 有息负债381.7亿元 ， 其中短债为114.8亿元 ， 公司2019年现金短债比达1.96 ， 偿债能力突出 。 与此同时 ， 公司债务结构也改善明显 ， 截止2019年末 ， 花样年长短债比重为30.1% ， 较2018年底的33.1%下降3个百分点 。 此外 ， 过去一年 ， 花样年还先后获得三大国际评级机构给予的行业信用评级肯定：穆迪和标普将花样年的评级展望调升为稳定、惠誉首次评级给予B+评级 。 可见公司稳健经营的企业形象也得到了国际权威机构的肯定 。
三、投资花样年的几大看点
当下花样年为何值得押注 ， 投资人不妨从以下几个维度思考 。
1、产品力与优质服务
一场新冠疫情令普罗大众蜗居在家 ， 相信也令其中不少人对自身居住环境有着更深层次的思考 。 因此高品质的产品与服务将得到市场的追捧 ， 而这本身也符合消费升级的趋势 。
就花样年而言 ， 公司在物业开发的产品力极物业管理等服务能力上 ， 均处在行业较为领先的水平 ， 得到了业内外较高等认可 。 因此其也将在这其中受益 。
从产品上看 ， 花样年目前产品主要也都为中高端产品 。 截至2019年公司精品高档住宅占销售额比重为62.6% ， 中高端住宅为24.5% ， 城市综合体占比为12.9% 。 可见公司在打造高品质高溢价的产品上有着丰富的经验 。
「格隆汇」( 1777.HK ) ：盈利能力持续强劲，稳固长期发展模式，花样年控股
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而从服务方面看 ， 花样年旗下的彩生活 ， 其服务品牌已成熟 ， 在物管领域也占据着头部位置 。 其业务板块自身也还在不断创新精进之中 。 去年年中 ， 彩生活还与京东、360等互联网巨头达成全面战略合作协议 ， 共同探索"社区+商业""社区+物流""社区+安全""社区+金融""社区+科技"的融合业态创新 ， 透过与互联网的联袂 ， 其服务能力也将有望再上一个台阶 ， 进一步筑深业务护城河 。 值得一提的是 ， 今年3月 ， 彩生活服务集团以其突出的运营能力 ， 以及行业发展的创新引领势头 ， 获得"2020中国物业服务企业运营表现TOP20"第2名 。
2、城市更新
花样年最大的一个亮点还在于公司在大湾区的城市更新业务上 。 城市更新业务 ， 花样年已经做了将近10年 ， 而花样年在大湾区 ， 立足深圳也整整20多年 ， 在成长壮大过程中 ， 公司在城市更新上已形成三大优势：
1）地域优势 ， 公司对大湾区文化比较熟悉；2）具备政策优势 ， 公司在专业政策研究方面已形成专有团队；3）团队优势 ， 城市更新团队100人 ， 区域不仅仅是深圳 ， 还在深莞惠等有延伸 。
从披露的数据来看 ， 花样年在大湾区的土储主要为城市更新项目 ， 共计46个 ， 分布在深圳、东莞、惠州、广州、佛山、中山六大核心城市 ， 目前处于不同发展阶段 ， 预计规划总建筑面积约1 ， 954万平方米 ， 储备总货值约3 ， 845亿元人民币 。 其中 ， 各大城市中 ， 深圳项目最多 ， 共规划732万平方米27个项目 ， 预计总货值约2 ， 055亿元人民币 ， 覆盖福田、南山、罗湖、盐田等关内核心区在内的所有区域 。
未来3年 ， 花样年预计17个城市更新项目将转化为开发用地 ， 其中16个项目位于深圳 ， 1个位于惠州 ， 预计供地总建筑面积约412万平方米 ， 供地总货值约1 ， 186亿元人民币 。 坪山好时光一期、龙华玉石新村项目、福田梅林越华项目等一批项目正在加速推进中 。
可见伴随高毛利率的城市更新业务的持续开发 ， 坐拥湾区核心市场的花样年其业绩未来还将有望实现爆发性的增长 。
3、创始人回归
巴菲特曾说过："有的企业有高耸的护城河 ， 里头还有凶猛的鳄鱼、海盗与鲨鱼守护 ， 这便是应该投资企业" 。 对地产公司内部管理的总结：那便是"人" 。
2019年年中 ， 花样年提出"二次创业、弯道超车"的策略 ， 并在经营方针和人才战略等方面做出相应的调整 。 这也是花样年首次提出人才战略 ， 在职级、薪酬、绩效均进行了一系列的变革 ， 以及更聚焦、能为二次创业助力的"花花军规"等企业核心价值观 。
至今年1月份 ， 花样年顺利完成组织架构调整以及人才换仓 ， 引入了众多明星高管 。 值得一提的是 ， 花样年创始人重回一线 ， 担任花样年地产集团CEO 。 此外 ， 花样年的地产五大区域区首也全部落定 。
随着创始人的回归和人力资源体系的梳理告一段落 ， 花样年也将重振旗鼓再出发 ， 迎来全新的发展时刻 ， 而这也为未来的业绩增长带来了更多的想象空间 。
四、尾声
今年1月份 ， 新冠疫情来袭 ， 诸多房企销售端受到了冲击 。 得益于强大的抗风险能力 ， 花样年成功通过线上营销等一系列措施 ， 开辟卖房新场景 ， 取得了显著的效果 ， 活动上线22小时认筹率即达到88.95％ 。 至3月份 ， 各地陆续复工 ， 花样年全国项目营销中心逐渐开放 ， 前期线上积累的客源逐渐转移到线下 ， 确保了交付工作快速恢复 。 花样年3月销售业绩21.03亿元 ， 同比增长9.5% ， 可见 ， 花样年已经摆脱疫情的影响 ， 全面复苏 。 由此也不难看出花样年对极端情况的灵活应对能力 ， 这也进一步验证了公司的成长韧性 。


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