新晋内房股，上市即巅峰( 三 )
上市之后 ， 房企的第一件事是用IPO融到的“便宜钱”换掉高息贷款 ， 以此降低净负债率 。 例如中梁和新力在上市之后的首个会计年度 ， 都将净负债率降到100%以内 。
但融资成本依然高企 。 2019年 ， 新力的加权平均财务成本9.2% ， 仅比2018下降0.1% 。
新力直到今年3月 ， 终于借到一笔银团贷款 ， 又发行了一笔2.8亿美元的优先票据 ， 票面利率11.75% 。
今年一季度是房企难得的发债窗口 ， 大多数房企的发债成本降至5、6%左右 ， 龙湖等信誉良好的房企甚至低至3-4% 。
而且 ， 新力的债务压力依然很大 。 截止2019年底 ， 债务总额265.7亿元 。 其中 ， 一年期债务占比44% ， 为116亿元 ， 1-2年期债务占比43% ， 2-5年期仅有13% 。 新力的债务结构同样揪心 ， 信托资管融资占比36% ， 银行贷款占比57% 。
而其在手现金及银行结余仅166亿元 。
据《观点》报道 ， 截至2020年3月底 ， 新力尚有28项信托贷款未偿还 ， 更有一笔信托利率高达15.36% 。
中梁上市之后的融资成本依旧不低 。 该公司2019年下半年一共发行两笔美元债 ， 合计4亿美元 ， 票面利率均为11.5%；今年一季度发行的一笔美元债 ， 净额2.5亿 ， 利率高于当期行业平均水平 ， 为8.75% 。
相比之下 ， 银城等4个新晋内房股 ， 上市之后从未传出公开渠道融资的消息 。
“这些扎根本地的房企 ， 原来雄心壮志 ， 希望上市之后开疆拓土 。 到了外地就水土不服 ， 于是又收缩回来 。 ”金地南京公司一位投拓部门人士称 ， 重回本地舒适区 ， 意味着只能继续开发手头地价低廉的土地 ， 规模扩张短期无望 。
迷你房企上市难
新力控股几成内房股上市绝响 。
2019年5月更新过一次上市申请的海伦堡地产 ， 上市文件再次呈现“失效”状态已久 。 奥山控股第二次递交的招股书同样已经 “失效” 。
早在2018年 ， 这两家房企就已提交招股书 。
万创国际于2019年6月3日提交上市材料 ， 而今到了失效期 。 港龙地产、三巽地产、大唐地产三家先后于2019年10、11月提交上市材料 ， 即将面临失效 。 只有汇景控股于2020年1月16日在港交所上市 ， 闯关成功 。
目前内房股的估值远低于上市公司平均水平 ， IPO面临发行价偏低、认购不足、上市之后交易不活跃等困难 。 简言之 ， 香港资本市场对这些房企兴趣寥寥 。
这些房企的共性是 ， 偏居本省甚至本市一隅 ， 属于迷你房企 。
例如海伦堡地产深耕广州及周边 ， 奥山控股深耕武汉及湖北 ， 万创国际主要业务位于安徽淮南 ， 大唐地产围绕福建厦门及周边开发项目 。
【新晋内房股，上市即巅峰】它们销售额排名普遍在各大榜单的50名开外 ， 但为上市 ， 个别房企还在突击拿地 。
招股书显示 ， 三巽地产截至2019年8月31日总土地储备仅420万平方米 ， 超过90%位于安徽；发展中物业的账面净值为69.06亿元 ， 持作出售已竣工物业的账面净值约3.42亿元 。
这意味着 ， 三巽地产开发中项目占据绝大部分 ， 在上市前夕大举冲击规模 。
长期为房企港股IPO提供咨询的张茂表示 ， 迷你房企突击拿地意义不大 ， “香港资本市场评判房地产估值的标准早不以土储为主 ， 何况这些房企再怎么突击囤地 ， 土储规模也远不如那些大型房企 。 ”
一个对比是 ， 世茂2019年新增土储3092万平方米 ， 仅全年新增额就相当于三巽地产总土储面积的7.4倍 。
此前中梁等房企能够上市 ， 是因抓住棚改货币化红利 ， 销售额等业绩指标确实抢眼 。 而这些迷你房企布局都在三四线 ， 并且偏居一隅 ， 随着棚改红利已近尾声 ， 突击获得的土储非但不是利好 ， 很可能因地价过高拖累整体业绩 。
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