「业主」《北京市物业管理条例》解读 小区物业收费谁说了算( 二 )
延迟交房期间有权拒交
值得注意的是，为了合理分配业主与物业公司之间的权利义务，并不是所有的物业费都应由业主负责承担 。
根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十二条的规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担 。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担 。结合此前国务院发布的《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳 。从以上条款可以看出，业主交纳物业费并不是依照合同上的交房日期开始算，而是应从开发商通知业主收房之日或物业实际交付房屋之日才开始计算，如果开发商尚未出售房屋或物业有延迟交房的情况，在这段时间内业主有权不交纳物业费 。
此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持 。
举例来说，在郭某与北京某物业管理有限公司的物业服务合同纠纷中，郭某认为物业公司违反法定程序，擅自将物业费标准从每平方米每月0.94元调整至1.6元；物业公司辩称，提高物业收费标准经过专业机构评估，并经过相关行政机关备案，符合法律规定 。最终法院认为，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而物业公司提交的调整物业费征求意见无法确定经过上述业主签署，且相关机构备案仅仅是行政管理的要求，而不对材料进行实质审查，因此物业公司应退还郭某多余的物业费用 。由此可以看出，如果物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，业主有权拒绝交纳多余的物业管理费 。生活中，如果物业公司确实由于物价上涨或是相关政策变化等需要改变物业管理费收费标准，应在与业主充分协商的前提下重新签订变更的《物业服务合同》，从而减少双方的争议 。
(作者单位：北京市石景山区人民法院)
延伸阅读
老旧小区物业费调整
居委会依法定程序可代行职责
王磊
案情回顾
【「业主」《北京市物业管理条例》解读 小区物业收费谁说了算】刘某等业主与某物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由物业公司提供物业管理服务，物业费按年计算每平方米18元 。自合同签订生效后，双方一直按约定履行 。但2014年6月以后，物业公司要求业主按照新的收费标准交纳物业费 。刘某等业主认为上调物业费没有依据，提起诉讼，要求判令物业公司继续依协议执行 。物业公司辩称，已经按照法定程序上调物业费，不同意业主的诉讼请求 。法院经审理认为，物业公司的涨价行为符合形势要求，刘某等业主的要求无事实和法律依据，驳回了他们的诉讼请求 。
案例解析
住宅小区物业费长期不调整是导致物业纠纷的重要原因之一 。物业费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据我国物权法的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 。对于成立业主大会并选聘业委会的小区，调整物业费按照法律规定的程序进行即可 。但是实践中，并非所有小区都成立业主大会或业主委员会，很多小区特别是老旧小区缺位现象非常普遍 。本案即是在未成立业委会的小区，由居民委员会代行业委会职责，进而实现调整物业费的典型案例 。
我国物权法及《物业管理条例》赋予业主大会和业委会法律上的地位，这从本质上体现了业主的事情由业主共同决定的基本原则 。但业主大会与业主委员会仅是承载业主集体意志的外在载体，业主大会本质上代表全体业主的意志，即使未成立业主大会，全体业主同样有权作出集体意思表示；即使未选举业主委员会，全体业主同样可以通过委托其他组织的方式执行全体业主的集体意志 。如果全体业主能够通过某种方式共同作出决定，效力上同样应该给予肯定 。
《业主大会和业主委员会指导规则》中规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数一半的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责 。据此，成立业主大会但未选举产生业委会的小区，居民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，可代行业主委员会的职责，根据业主大会的授权，代为执行全体业主的决定；未成立业主大会、业委会等组织的，经符合条件的业主授权，亦可委托居民委员会代为执行业主共同决定事项 。即将于5月1日起实施的《北京市物业管理条例》规定，在未成立业主大会或业主委员会的小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，在一定条件下代行业主大会或业主委员会的职责 。也就是说，是否成立业主大会以及选举业主委员会，并不能从实质上阻碍全体业主作出意思表示 。
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