江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

『观点地产新媒体』粤泰股份流动性危机中求存，卖子后再重组9亿债务( 二 )


粤泰股份称 ， 债务重组能帮助有效降低融资成本 ， 相较债务重组前的融资条件测算 ， 本次债务重组实施后 ， 截止2020年9月30日 ， 公司预计累计减少约1.12亿元潜在利息成本支出 ， 累计影响净利润金额约为8400万元人民币 。
要知道 ， 其整体的融资成本在2018年达到12.45%的高水平 ， 近12亿元利息支出 ， 一点点的“侵蚀”着资金腾挪的空间 。 而对于缓解的力度 ， 业内人士认为“这样的金额放在中型房企的规模里面考虑并不算大 ， 从绝对金额来说 ， 意义不大 。 ”
危机中求存
一般而言 ， 企业出现流动性危机 ， 受急速扩张、高杠杆等影响很大 。 2016年粤泰股份顶着高额的资金成本成为上一轮地产牛市的接盘侠 ， 存货从2015年的26.73亿元跃升至85.13亿元 ， 2017年再次逆势增至128.12亿元 ， 然而 ， 销售规模没有同步跟上来 。
而让粤泰股份面临岌岌可危的窘境的 ， 更大程度上应该与多项波折的收购案有关 。
2004年 ， 粤泰系借壳东华实业于上交所上市后 ， 杨树坪通过股权转让和资产置换的方式 ， 将旗下优质资产项目注入东华实业做大上市平台 ， 一时风头无两 。 直至2005年1月 ， 粤泰集团因“伪造行政公文印章30宗 ， 10年超建20万平方米 ， 欠缴国家各项款额总计30亿元等” ， 遭到调查 。
粤泰所有开发经营业务被广州有关部门暂停办理 ， 全部在建在售楼盘停工停售 ， 同时还有7亿元罚单 ， 旗下众多物业亦遭查封 。 至此 ， 该事件使其几近崩盘 。
沉寂多年后 ， 杨树坪于2019年试图通过构建“重组概念”东山再起 。 其中 ， 2019年12月 ， 宣布向粤泰集团等发行约7.6亿股股份 ， 以购买房地产业务经营性资产 ， 资产中便包括了此次出售股权的淮南天鹅湾项目和广州天鹅湾项目二期 。
另外一次重组事项将杨树坪推上风口浪尖的 ， 是2018年2月 ， 计划通过发行股份的形式 ， 收购江门市碧海银湖房地产有限公司100%股权 。 然而该收购案一波三折 ， 引起股价持续下挫 ， 随之杨树坪迟迟未能兑现增持的承诺 ， 这又引起了“虚假增持”质疑 。
而原因为何？缺钱 。 当时已债务缠身的粤泰股份 ， 除了要付出真金白银 ， 还需要改组董事会结构进行大换血 。
杨树坪于2019年1月3日申请辞去公司总裁职务 。 时任公司第九届董事会董事何德赞、范志强、陈湘云也提出辞职 ， 老臣李宏坤及此前被监管关注的董事会秘书蔡锦鹭接棒 。
后续持续未转好的债务危机 ， 其实也反映了公司的治理混乱 ， 一定程度上也与各高管离职有关 。
直至今年初 ， 频繁的人事轮换还在继续 。 独立董事谭燕、董事兼总裁李宏坤相继申请辞职 ， 张晓峰、梁文才、周经良相继接棒 。 2月10日公告显示 ， 严利、何德赞辞任公司副总裁 ， 公司江门地区公司总经理刘大成获任 。
而目前的财务状况如何 ， 粤泰股份还未披露2019年的业绩报告 。 2019年第三季度报告显示 ， 截止期末 ， 公司账面资金仅有3.01亿元 ， 而负债总额27.81亿元 ， 其中短期债务达17.13亿元 ， 172亿总资产中 ， 有120亿存货 。
存货变现并不容易 ， 其中一方面原因是部分项目被司法冻结难以销售回款 ， 多项资产被查封 。 纵观近大半年粤泰股份的动态 ， 关键词“股份冻结”依旧占了绝大部分 。 其中 ， 截至2019年12月26日 ， 控股股东粤泰控股涉及债务逾期总金额为24亿元 ， 涉及债务违约的诉讼金额为17亿元 。
而关于近两日出售资产和债务重组取得进展 ， 业内人士称 ， “即便债务有所缓解 ， 也不代表就能快速的活过来” 。
此前出售资产予世茂 ， 杨树坪称并不会影响粤泰集团在建开发体量和开发规模 。 目前国内外有多个项目处于在建在售状态 ， 此外集团在北京、广州、深圳等重点城市和柬埔寨还持有大量待开发的土地储备 。
杨树坪口中的这些“土地储备”似乎未能快速变现回笼资金 ， 缓解其流动性危机 。 熟悉粤泰股份的相关人士表示 ， 粤泰股份的历史遗留问题的项目比较多 ， 且其余开发项目短期内还需要投入资金 ， 开发周期摆在那 ， 也不能快速变现” 。
据了解 ， 就广州而言 ， 粤泰股份目前持有项目仅剩几个 ， 包括越秀区的雅鸣轩和粤泰荣廷府 ， 荔湾区的粤泰荔湾华府 ， 从化区的高端休闲地产项目亿城泉说 。
除了亿城泉说项目在售以外 ， 上述前3个项目虽都属于中心区优质项目 ， 但大多由于历史原因进展较为波折 ， 目前要么处于近乎闲置的状态 ， 要么是现楼状态仍不可售 ， 何时入市尚未可知 。 另外2019年三季度经营数据显示 ， 还有一宗位于白云区夏茅村畜牧场的地块 ， 处于待开发状态 。
资产冻结、开发销售迟缓、融资成本居高不下......“东山再起”应该是遑论 ， 大浪淘沙的行业现状中 ， 当下的粤泰股份或许“保命”要紧 。


推荐阅读


上一篇：「暮雨木兮」干货丨总是放弃复杂数学题？尾数法可以简单计算！

下一篇：「中国基金报」皆是人生观与价值观的折射，任何净值曲线