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[商业]这类房子，利好来了！

商业地产在我国发展的时间也不算短了 ， 但是国内三四线城市的商业地产并不成熟 ， 需求不高 ， 再加上疫情影响 ， 可谓绝地求生 。
[商业]这类房子，利好来了！
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近期 ， 兰州商业地产贷款首付比例由70%调整为50% 。 业内人士表示 ， 这是全国首个在商业地产领域降低首付的政策 ， 对于后续商办物业的买卖和去库存等有积极的作用 。
三四线城市商业地产或迎来利好
2019年 ， 兰州实现地区生产总值2837.36亿元 ， 按常住人口计算 ， 人均地区生产总值71772元 ， 全市常住人口379.09万人 。 就经济体量来看 ， 是一个典型的西北部三线城市 。 但是国内三四线城市的商业地产有一个普遍的特点 ， 那就是分散化 。
兰州地处盆地 ， 四周被皋兰山、关山等环绕 ， 处于盆地的兰州市区几乎都城镇化了 ， 所以想要继续发展居民区和商业楼宇 ， 就必须向外拓展 。 于是位于兰州城北约40公里的兰州新区诞生了 。
由于国内许多三四线城市相比一线 ， 都是“地广人稀” ， 所以不少地方政府都希望当地的商业地产能发挥“百花齐放”的作用 ， 即多个商圈带动多个辖区协同发展 。
2019年兰州商品零售额1290.26亿元 ， 增长7.20% ， 餐饮收入额164.67亿元 ， 增长10.88% 。 增速总体上还算不错 ， 而且随着兰州地铁的开通 ， 兰州的经济也会继续被盘活 。
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兰州商业地产贷款首付比例下调 ， 对于国内其他三四线城市的商业地产来说是一个好的信号 。 因为一线已经趋于饱和 ， 未来商业地产消费力会朝着三四线地区拓展 ， 如果有其他三四线城市跟进 ， 则会加快这些地区的开发商回款速度、适当增加杠杆 ， 借力发展 。
但是 ， 受制于这些城市的经济和人口体量、消费水平 ， 包括兰州在内的三四线城市的商业地产 ， 就不得不面对另一个问题：空置率高 。
商业地产 ， 无商可言？
由于经济增速下滑 ， 甚至连上海优质写字楼都出现了空置现象 。 据《上海物业市场2020年展望》统计 ， 2019年上海写字楼市场空置率已升至19.3% ， 超过2009年底的历史高峰15.7% 。 预计2020年整体空置率将推升至25.6% ， 租金较2019年下滑3.5% 。
商业地产景气度一般领先第三产业增长2-3个季度 ， 商业地产的空置 ， 是增速放缓的前兆 。
【[商业]这类房子 ， 利好来了！】兰州率先将商业地产贷款首付比例降至半成来“促销” ， 显然意味着兰州的商业地产也遇到了一些困境 。
根据《兰州市城市商业网点规划(2016-2020)》 ， 兰州要建成“三大功能区 ， 49个社区商业中心” 。 所以过去几年是兰州商业地产发展的高峰期 。 据兰州当地媒体甘房网报道称 ， 兰州的不少写字楼都“基本按照甲级、5A的高标准来建设和运营” 。 但是要知道 ， 兰州的经济体量还只是地级市水平 ， 2019年常住人口增量不过3.73万 ， 本来需求就不足 ， 高档的写字楼 ， 中小企业用不起 ， 大企业又不愿意来 ， 谁来用？
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而疫情又使得商业地产需求短期锐减 ， 近六成兰州市民疫情期间外出餐饮支出下降超过80% 。 行业方面 ， 据赢商网数据 ， 疫情对包括万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)、富力、华润置地等主流商业地产公司影响收入约0.6-3.6% 。 这势必为使得兰州商业地产行业举步维艰 。
如今包括上海 ， 甚至北京也开始出现写字楼空置现象 ， 所以现在业内对商业地产的共识是 ， 除了京沪深等核心城市供需相对平衡外 ， 包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩 ， 且去库存周期普遍很长 。


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