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『』产业地产证券化？剖析我国第一单文创园区ABS( 二 )


『』产业地产证券化？剖析我国第一单文创园区ABS
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(一)概念解读
怎么理解呢?直观理解 ， 就是8好桥项目中有若干企业租户 ， 企业租户定期缴纳租金(为便于介绍 ， 假设按季度缴纳租金) ， 8号桥项目每个季度就会有若干笔租金收入 ， 把若干笔租金收入汇总成一个资金池 ， 每个季度这个资金池里就会有租金流入 。 然后 ， 再把这个资金池打散成若干份证券向金融市场出售 ， 持有一份证券的人就可以每个季度从资金池中获取一定比例的收益 。 金地8号桥的项目中 ， 总发行量为4.2亿元 ， 发行价格为100元 ， 也就是发行了420万份证券(420,000,000/100=4,200,000) ， 持有一份证券每年可以获取5.74元(100元×5.74%=5.74元)的收益 ， 每季度就可以获得1.435元的收益(5.74元/4个季度=1.435元/季度) 。
(二)资金分层
为什么会有9个品种呢?因为资产支持证券背后的现金流完全靠8号桥项目中的若干企业租户支撑 ， 如果出租率降低、租户逾期缴纳租金 ， 都可能造成无法足额向证券持有人支付收益 。 因此 ， 在每个季度的租金汇总成资金池后 ， 又把资金池分成了9层 ， 即9个品种 。 仔细观察不难发现 ， 前8个品种都是按照5.74%的固定收益率支付收益 ， 而“金地次”的利息种类却是浮动利率 ， 这是因为“金地次”这个品种是9个层资金池里的次级证券 ， 其他8个品种则是优先级证券 。 资金池的租金流入优先保证支付优先级证券的固定利息 ， 剩余部分才能支付次级证券的浮动利息 。
(三)次级证券
在ABS中 ， 一旦发生出租率降低和租户逾期缴纳租金等情况导致证券的收益或本金出现损失 ， 会优先由次级证券的持有人吸收损失 。 为了补偿次级证券持有人承担的风险 ， 次级证券的年收益率都会高于优先级证券 。 以8号桥项目来看 ， 8个优先级证券发行量为4亿元 ， 固定年收益率为5.74% ， 次级证券的发行量为2,000万元 ， 采用浮动利率(虽然没公开具体数据 ， 但肯定高于5.74%) ， 在到期前每年需要支付证券持有人收益 ， 到期需要支付4.2亿元本金 。 假如中途发生出租率下降和租户逾期缴纳租金 ， 导致当年支付给证券持有人的收益损失100万元 ， 则这100万元的损失会优先从次级证券持有人的收益中扣除 ， 只有当次级证券持有人的收益全部扣除后才会从优先级证券持有人的收益中扣除剩余损失;假如租金收入的情况继续恶化 ， 导致4.2亿元的本金收损失 ， 本金损失为500万元 ， 则会优先让发行量为2,000万元的次级证券来吸收500万元的损失 ， 只有当本金损失超过2,000万元后 ， 才会将剩余损失传递到发行量为4亿元的优先级证券 。
『』产业地产证券化？剖析我国第一单文创园区ABS
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四、8号桥项目ABS的意义
通过将租金打散汇总成资金池和资金池分层让劣后级证券优先吸收损失两重手段控制风险 ， 使得“优先级”证券能够获得AAA的信用评级 ， 能够压低融资成本 ， 进一步扩大盈利空间 。
8号桥项目通过金融方式加速资金回流的效果如何呢?从金地商置2016年年报中披露 ， 2016年10月-12月租金和物业收入为3,090万元 ， 粗略估计年租金和物业收入为1.2亿元 。 8号桥ABS产品发行量为4.2亿元 ， 约等于3.5年的租金收入 ， 也就是说 ， 金地商置通过发行8号桥ABS产品 ， 大约提前变现了未来3.5年的租金收入 。 并且 ， 由于8个优先品种都是5.74%的固定年收益率 ， 如果8号桥租金收入增速高于5.74% ， 不仅能覆盖融资成本 ， 还能由进一步扩大盈利空间 。
『』产业地产证券化？剖析我国第一单文创园区ABS
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金地商置在8号桥项目中一套漂亮的操作 ， 不仅加速了自身资金回流、改善盈利指标 ， 也是国内首单文创园区资产证券化产品 ， 在产业地产运营商“难赚钱”的背景下摸索出了一条新的成功路径 。 虽然国内产业地产证券化的比例相较于国外仍然很低 ， 但随着金融市场逐渐成熟 ， 相信越来越多的产业地产运营商会选择借助金融产品实现成功 。


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