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『众生相』杠杆上的楼市众生相：下一棒接盘者是谁？( 二 )


经济形势严峻了 ， 企业也好、个人也好 ， 开始变得悲观了 ， 收入也下降了 。 这时候 ， 贷款利率就得降了 。 所以 ， 央行对银行降息 ， 希望银行对个人、企业也要降息 。 估计 ， 4月20日新一期LPR发布时 ， 1年期和5年期限LPR都会下降 ， 针对实体的1年期降20个点 。 楼市开始回升了 ， 深圳、上海、广州、南京、杭州等地房价开始上涨了 ， 估计5年期LPR降10个点 。
『众生相』杠杆上的楼市众生相：下一棒接盘者是谁？
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艰难的银行
此次 ， 央行频繁降息、净投放 ， 其目的是落实高层会议提出的“优化融资结构、信贷总量阶段性扩张 ， 引导贷款利率下降”的指示 。 什么意思呢？央行说的很清楚了 ， 我已经给你降息了 ， 接下来 ， 我要求你增加贷款发放 ， 你也得降低贷款利率 。 说实话 ， 现在银行也挺难的 。
不久前 ， 一位银行的朋友抱怨说 ， 现在银行真得很弱势 ， 存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了 ， 每家银行都要高息揽存；贷款呢 ， 国家规定 ， 每家银行的贷款 ， 必须有一部分给中小微 。 除了要服务好中小微 ， 现在还要降低利率 ， 支持实体经济 。 但现在 ， 经济差 ， 实体也不太好 。
3月20日 ， 最新一期LPR数据发布 ， 1年期和5年期LPR均未下降 。 这很意外 ， 5年期LPR不下降 ， 这很好理解 ， 要控制资金流向楼市 。 问题是 ， 疫情当下 ， 中小微资金链紧张 ， 嗷嗷待哺 ， 2月以来 ， 央行投放3万多亿资金 ， 但针对实体的1年期LPR不降 ， 怎么也说不过去 。
根源在哪里呢？银行资金成本太高了：占资金来源60%的存款 ， 理财化了；MLF（麻辣粉）、SLF（酸辣粉） ， 尽管资金便宜 ， 但要定向投给中小微 。 说实在的 ， 就现在的经济形势看 ， 银行不愿意！怎么办？央行只好降息 。 但是 ， 降息会利好地产和股市 。 回眸历史 ， 7天逆回购利率从2014年的4.10%一路降至2017年的2.25% ， 银行资金先流向股市 ， 后来流向楼市 。
降息会导致资金渗到楼市 ， 这已在政策的预料范围内 。 疫情到现在 ， 大家不再拿2003年的SARS比当下了 ， 而是拿2008年的金融危机比 。 一旦如此 ， 楼市也不景气 ， 所以货币宽松 ， 也有稳楼市的一点点“小心思” 。
近日 ， 有私募朋友咨询我 ， 她手上有很多钱 ， 都是从银行来的 ， 想投地产 ， 但监管太严 ， 怎么包装一下 ， 绕道进入地产？不过 ， 今日不同于往昔 ， 别指望资金大规模地往楼市走 。 各地政策“一日游” ， 央行叫停“松杠杆” ， 违规放贷的银行被处罚等 。
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分化的开发商
当然 ， 资金宽松了2个多月了 ， 天降大雨 ， 万物受惠 。 贝壳研究院数据显示 ， 一季度房企境内外债券融资合计约3944亿元 ， 同比增长5% ， 超越2019年 。 去年资金链紧张到断的某TOP20房企 ， 近日拟发 120 亿元公司债券 ， 这是这家公司自 2018 年以来首次境内直接融资 。
后续 ， 还有很多开发商会获得融资机会 ， 甚至一些债务高或要倒下的开发商 ， 这在2019年是不敢想的 。 楼市要稳定 ， 这是任务 ， 一旦某开发商倒下 ， 恐慌情绪 ， 传染效应 ， 承受不了 。 而且 ， 各地控制疫情 ， 开支太大 ， 27号的重要会议 ， 还要求扩大财政赤字 。 所以 ， 保持楼市稳定 ， 已是共识：
一是稳楼市 ， 这是任务；
二是稳定土地市场 ， 多卖点地 ， 抗疫、增加财政支出 ， 都需要钱；
三是稳金融、稳银行（银行60%的贷款关联着地产） ， 银行发出去的贷款不恶化 ， 才有动力增加新贷款；
四是稳资产 ， 给大家压惊 。 百姓70%的资产在楼市 ， 楼市跌了 ， 真不行 。
有的开发商就觉得 ， 地方政府缺钱 ， 一定会拿出好地块来出售；货币宽松 ， 未来楼市差不离 。 现在 ， 就是拿地的好时机 。 京沪穗杭等 ， 也确实出现了好地块 ， 甚至是地王 。 今年二季度 ， 若疫情还在蔓延 ， 估计救市政策将会转向楼市 。


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