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「城市」事实证明，这些城市不能买( 二 )


这让我们感到很庆幸 ， 我们坚守住了自己的底线 ， 只推荐我们认为有价值的城市、区域和项目 。
这让我想起刚进入公司时 ， 李老师跟我们说的一句话：我提供服务和正确的指导 ， 客户付钱 ， 这钱我挣得安心 。 这么多有价值的地方我可以推荐 ， 我为什么要昧着良心赚黑心钱 。
2018年云南考察文章：《海南关闭 ， 需求不死！云南能否借机上位？》
西双版纳的房价下跌 ， 不仅是一个城市 ， 更是整个三四线楼市衰落的真实反映 。
根据《证券时报》旗下数据宝的数据显示 ， 2019年全国城市跌幅最大的20个城市 ， 无一例外全是三四线城市 。 就连三亚 ， 也因为限购关上了楼市入口 ， 出现了大跌 。
「城市」事实证明，这些城市不能买
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而且这些城市涵盖各种类型 。 有旅居的西双版纳 ， 下跌12.24%；有临一线城市广州的清远 ， 下跌10.64%；有临强二线成都的资阳 ， 下跌11.58% 。 还有大量普通三四线城市 ， 泸州、滨州、肇庆等等 。
资阳 ， 2019年GDP仅777亿 ， 常住人口250.3万人 ， 户籍总人口342.4万 ， 全体居民人均可支配收入24826元 。
清远 ， 2019年GDP为1698亿 ， 常住人口388.6万 ， 户籍人口446.1万 ， 全体人均可支配收入24362元 。
西双版纳 ， 2018年GDP为417亿 ， 常住人口118.80万 ， 户籍人口100.87万 ， 城镇常住居民人均可支配收入31903。
肇庆 ， 2019年GDP为2457亿 ， 2019常住人口418.71万 ， 全体人均可支配收入为26122元 。 2018年户籍人口446万 。
这些城市 ， 要么经济实力弱要么人口规模小 ， 常住人口远小于户籍人口 ， 人口流失严重 ， 要么收入水平低（2019年全国居民人均可支配收入30733元 ， 其中城镇居民人均可支配收入42359元） ， 更多是数者兼具 ， 根本不足以给楼市提供强力支撑 。
过去还有去库存政策和棚改刺激 ， 让三四线城市火热了一阵 。 但现在国家明确发展中心城市 ， 棚改到2020年也已经是结束之年 ， 三四线城市还怎么继续上涨？
除了燕郊、惠阳、昆山这些真正的环一线能得到一线城市外溢 ， 其它的三四线根本提供不了充足的购买力 。
现在有一些三四线城市 ， 譬如临沂、唐山 ， 房价还在涨 ， 这又是为什么？
「城市」事实证明，这些城市不能买
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一方面 ， 有的是去库存、货币化棚改等的余热未尽；另一方面 ， 有的是土地供应突然减少、概念炒作等短期因素影响 。 但房价长期支撑 ， 还是要回归城市实力和人口支撑 。
最近三年临沂房价大涨 ， 供地减少是根本原因 。 2015年土地供应突然下降 ， 土地成交减少了四分之三 ， 2017和2018年供地在16年略有回升后又开始持续下滑 。 2017-2018年去化周期缩短到0.85个月-1.6个月 。
但临沂经济增长慢 ， 人口外流多 ， 缺乏持续增长潜力 。 2019年GDP为4600亿 ， 增速3% ， 城镇化率只有52.75%；2018年户籍人口1179.8万 ， 常住人口1062.4万 。 一旦过去累积的购房需求释放完或供地增加 ， 立马就会降温 。
还有韶关 ， 2019年GDP 1318.4亿元 ， 增速6.0% ， 常住人口303.04万 ， 户籍人口337.2万 。 经济实力弱 ， 发展慢 ， 人口在外流 ， 根本支撑不了房价长期上涨 。
所以 ， 现在开发商也在退出三四线 ， 转而到一二线城市拿地 。 譬如融创土地储备超82%位于一二线城市；万科2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；以往深耕三四线的碧桂园 ， 也将93%的资源配置于人口流入区域 ， 73%位于中国五大城市群 。
以后三四线的房子回面临一个很尴尬的问题：想买的买不起、想卖的卖不出 。 哪怕看着房价没跌 ， 但有价无市 。


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