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「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿

 
近日 ， 朗诗地产（00106.HK）发布2019年报 。 作为南京的本土开发商 ， 朗诗集团一直坚持“不拿地王”的基本原则 ， 口碑常年较好 。
2019年 ， 朗诗地产一举完成400亿销售目标 ， 全年实现签约销售总额约405亿元 ， 较上年同比增长6%；总营收85.6亿元 ， 同比增长15.1%；核心净利润14.1亿 ， 同比增长11.4%；公司股东应占每股基本收益为0.25元 ， 建议派发末期股息每股8.20港仙 ， 较2018年上升82% 。
尽管如此 ， 飞鱼财经在这份业绩报告中 ， 依旧看到了赤裸裸的三个“下降” 。
手握现金下降20%
截止2019年12月31日 ， 朗诗地产持有现金约47亿 ， 较2018年度减少11亿 ， 降幅高达20% 。
「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿
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报告期内 ， 朗诗地产通过发行债券、境外优先票据等多种方式进行融资 ， 资金来源渠道更加多元化 。 同时 ， 公司表示 ， 其已于2020年1月在境外市场成功发行2亿美元公募债用于置换4月到期的2亿美元债 ， 置换后现金短债比提升至5.0倍 ， 即短期偿债压力小 。
数据显示 ， 2019年朗诗地产现金覆盖率为65% ， 即使此现金覆盖债务的比例放在整体房地产行业中来看属较高水平 ， 但不可否认的是 ， 相较于2018年是直直下降了12% 。
「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿
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合约负债下降15个亿
2019年 ， 朗诗地产合约负债30.47亿元 ， 占总营收36% 。
从绝对值来说 ， 合约负债从2018年的45亿下降至2019年的30亿 ， 直降15个亿 。 从相对值来说 ， 2017-2018年度合约负债占收入的比例都在60%以上 ， 2019年度则下降到36% 。
「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿
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作为未来收入蓄水池的预收客户购房款（合约负债）已然呈下降趋势 ， 那么房地产销售收入又如何能安心落意？
年报数据显示 ， 截止2019年末 ， 来自中国的房地产销售收入约31亿元 ， 而相较于2018年 ， 是足足下降了近8个亿 。
「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿
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中、美两个地区平均销售价格均大幅下降
2019年度附属公司销售的物业中 ， 朗诗地产于中国地区平均销售价格约为1.07万元/平方米 ， 于美地区平均销售价格约为3.34万元/平方米 。
而查阅历史数据可以发现 ， 其2018年于中国地区平均销售价格约为1.66万元/平方米 ， 于美地区平均销售价格约为4.01万元/平方米 ， 分别下降了0.59万元/平方米、0.67万元/平方米 。
「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿
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（2019年报）
「地产」财报丨朗诗地产：手握现金下降20%，合约负债下降15个亿
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（2018年报）
不仅如此 ， 飞鱼财经注意到 ， 朗诗地产持作销售的物业（中国准则下称为：完工产品）的存货跌价准备计提2100多万 ， 而2017-2018年度则是分别计提100多万、200多万 。
这表明 ， 其待售楼盘跌价较大 。
诸多数据的接连下降 ， 原因有二：其一 ， 整体房地产行业销售趋势受阻；其二 ， 2019年6月 ， 朗诗调整了战略布局 ， 将处于目标亏损期的长租公寓业务以及非地产开发业务进行剥离 ， 专注于绿色科技地产的开发和管理 。
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有意思的是 ， 在房地产整体行情都不太景气的情况下 ， 2019年南京签约销售的楼盘中 ， 竟还意外出现了7.8万/平方米和16.4万/平方米的天价楼盘 。
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飞鱼不禁颤颤巍发问 ， 南京的楼盘有这么贵的嘛？


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