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「承租人」房地产估价师《房地产估价案例与分析》历年真题考试题目第一部分?历年真题及详解


北京联盟_本文原题：房地产估价师《房地产估价案例与分析》历年真题考试题目
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2007年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解
一、问答题（共3题 ， 每题10分）
（一）
李某有一处房产 ， 其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2 ， 用途为住宅 ， 土地为出让使用权 ， 土地使用期限至2060年9月30日 。 李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营 ， 于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某 。 由于融资的需要 ， 张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值 ， 估价结果为2300元/m2 。
请问：
1张某认为该估价结果偏低 ， 你认为应如何解释该估价结果的合理性？
答：（1）二者的时点不同 。 张某买进时的时间点为2006年6月 ， 评估时的时间点为2006年9月30日 ， 由于房屋价值会受时间点的影响 ， 所以价值不同 。
（2）二者的价值类型不同 。 转让价格是指市场上的实际成交价格 ， 抵押价值是指假定未设立法定优先受偿权利下的价值（或有限市场价格）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值 。 评估的是公开市场价值与实际价值可能不一致 。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异 。 抵押价值是按照法定用途 ， 即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响 。
（4）从评估的目的来看 ， 抵押价值评估需要采取谨慎原则 ， 评估结果较为保守 。
22007年9月该房屋被列入拆迁范围 ， 房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日 ， 乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价 ， 估价结果为2800元/m2 。 张某认为该估价结果偏低 ， 因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2 。 你认为应如何解释该估价结果的合理性？
答：（1）二者的时点不同 。 房地产估价机构的价值时点为2007年9月 ， 邻近商铺的价值时点为2007年4月 ， 所以价值不同 。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同 。 拆迁补偿金额包含：
①被征收房屋补偿费；
②搬迁费；
③临时安置费；
④停产停业损失补偿费；
⑤补助和奖励 。
（3）对估价对象的界定可能不同 。
（4）最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定 ， 与评估结果可能存在差异 。
（二）
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面 ， 已出租 ， 现拟以该店面向银行申请抵押贷款 ， 委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估 。 甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况 ， 具体如表1所示 。
表1
请问：
1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？（说明：回答若超过5个 ， 只按前5个评分 。 ）
答：甲公司应提供的资料包括：
（1）权属资料 。 包括房地产产权证 ， 或土地使用权证、房屋所有权证 。
（2）租赁合同或租赁协议（或三个成交实例交易情况是否正常的资料） 。
（3）法定优先受偿款的说明或证明 ， 以及关于他项权利的说明或证明 。
（4）估价对象收益和费用资料 。
（5）规划部门批准的规划设计条件或详细规划 。
2若将上述3个交易实例选做可比实例 ， 对它们进行个别因素修正 ， 你认为应考虑哪几个主要因素？（说明：回答若超过5个 ， 只按前5个评分 。 ）
答：将交易实例选做可比实例进行个别因素修正应考虑的因素 ， 具体包括：
（1）土地使用年限（或房地产收益年限或新旧程度或成新度） 。
（2）宽深比或临街宽度或临街状况 。


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