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地产密探V：穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑


地产密探V：穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑
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来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
4月17日 ， 被称之为“四川地产一哥”的蓝光发展披露了2019年财报 ， 看几项核心指标均表现出中高增长 ， 让外人似乎挑不出什么毛病 ， 堪称完美 。
即便作为业内人士 ， 看了2019年这份财报 ， 也会不断抛出疑问：这还是我们印象中的那个蓝光吗？
地产密探V：穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑
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第一 ， 去年蓝光发展营业收入391.94亿元 ， 同比增幅27.17%；归母净利34.59亿元 ， 同比增幅55.53%；净利率10.61% ， 上年增加2.51个百分点；加权平均净资产收益率 23.88% ， 较上年增加 6.81 个百分点 。
第二 ， 去年蓝光发展经营性净现金流38.3亿元 ， 同比暴增近730% ， 主要是2018年基础太低 ， 但与2017年经营净现金流75.5亿元相比 ， 还差一半 。
第三 ， 去年蓝光发展房地产销售金额1015.37亿元 ， 首次突破千亿 ， 同比增幅18.7%；销售面积1095.30万平方米 ， 同比增幅36.63% 。 其中 ， 合并报表权益销售金额715.40亿元 ， 权益销售面积798.44万平方米 。
第四 ， 2019年通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等新增项目48个 ， 总建筑面积约1121万平方米 ， 其中新一线和二线占比60%、强三线占比40% 。 截至去年底 ， 待开发建筑面积1773万平方米 。
第五 ， 截至去年底 ， 蓝光发展扣除预收帐款后的资产负债率67.94% ， 净负债率79.2%；预收款681.59 亿元 ， 在手现金259.53亿元 。
第六 ， 2019年公司股东每股分红2.82元（含税） ， 总分红现金约8.66亿元 。
针对2020年 ， 蓝光发展对外提出的战略方针是“中而强 ， 稳健前行 ， 利润与规模并重 ， 实现高质量增长” 。
作为重中之重的房地产 ， 蓝光提出了“1+3+N”的城市战略 ， 1以成都为核心大本营 ， 进行周边城市深耕；3是重点发展京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区、粤港澳大湾区经济带；N 即绝大部分省会城市及计划进入城市 。
从去年销售成绩看 ， 蓝光成都区域是严重拉后腿的 ， 作为大本营的销售金额同比下滑逾34% ， 销售面积同比下滑15.2% 。 另从各区域存货储备看 ， 成都区域储备资源是数一数二的 ， 但开工面积严重不及其他区域 ， 竣工量又很大 。
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竣工量大 ， 意味着马上要进入销售收入结算 ， 所以今年蓝光成都区域和华中区域将成为营收和利润的贡献大头 ， 而成都区域的开工量有严重不足 ， 未来可持续性将成问题 。
就蓝光成都本部所在的楼市来说 ， 据克而瑞监测 ， 去年蓝光在成都楼市销售金额97.24亿元 ， 排名第六 ， 曾经与保利争夺成都销冠的争霸者已不复往昔 ， 而今年一季度 ， 已跌出TOP10强 ， 第一名人居置业40.52亿元 ， 第10名万华16.11亿元 。
放眼四川强地级市 ， 据克而瑞监测 ， 今年一季度销售额最高的是阳光大地 ， 达到46.71亿元 ， 第二名是领地 ， 达到31.6亿元 ， “四川本土一哥”蓝光已跌出TOP10强, ， 让人颇为震惊 。
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从全国格局看 ， 据克而瑞监测 ， 蓝光今年一季度销售139.4亿元 ， 排名第35位 ， 与去年同期销售额201.4亿元、排名第24位 ， 下滑明显而严重 。


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