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地产密探V：穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑( 二 )


地产密探V：穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑
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注：2020年一季度川滇渝房企销售排名 ， 来源：克而瑞
从成都区域看 ， 受成都2018年“5·15”限购升级 ， 购房需求外溢 ， 包括延伸到眉山等地级市 ， 蓝光过去一两年把过多精力压在了文旅项目上 ， 因为拿地便宜 ， 但三四线城市棚改熄火 ， 需求大幅度降温 ， 已赶不上做刚需住宅的“地产黑马”阳光大地 。
在其他一二线房企疯狂加码成都土地投资时 ， 很久不曾在成都一二圈层公开拿地的蓝光 ， 似乎才恍然醒悟过来 ， 大本营地位绝不能失守 。
即便如头部三强“碧万恒” ， 大本营广、深区域都是集团 销售 的 绝对主力 ， 如金科大本营重庆一直占据金科集团投资及销售较高的份额 。
去年底与3月24日 ， 蓝光分别拼命抢下龙泉十陵90.7亩地、天府新区万安街道大石社区50.2亩地 ， 成交楼面价分别为10850元/㎡,（溢价率30.5%） ， 实际成交楼面价预计13000元/㎡ ， 溢价率91.55% 。
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另一个关键疑问就是隐匿真实负债 。 截至去年底 ， 蓝光发展归属母公司的股东权益192.13亿元 ， 少数股东权益199.07亿元 ， 如果少数股东为真股权投资 ， 那么年底净利是否亦应按股权比例分配 ， 但实际上严重不对等 。
地产密探V：穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑
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举一个蓝光发函对外披露的典型案例：3月15日 ， 蓝光发展旗下蓝光和骏实业认购创元汇安泰3号私募股权投资基金3000万元 ， 该基金募集规模不超过2亿元 ， 主要投资于济南蓝和房地产公司股权 。 实际上 ， 该地产私募基金的绝大多数资金来自平安银行 。
平安银行的资金又来自哪里？实际上 ， 更多来自理财客户 。 基于银行风控和客户风险偏好 ， 他们会选择保本型固定收益产品 。 这种地产基金产品本质上“假股真债”居多 。
从期间费用看 ， 蓝光发展去年财务费用7.6亿元 ， 与2018年5.81亿元同比增幅30.83% ， 相比2018年同比增幅39.55% ， 已有所下滑 ， 但融资成本又明显上升 。
2019年末 ， 蓝光发展总融资额约609亿元 ， 平均融资成本8.65% ， 利息资本化47.4亿元 ， 利息资本化率7.78%；反观2018年末总融资额569.57亿元 ， 平均融资成本7.54% ， 利息资本化24.76亿元 ， 利息资本化率约4.35% 。
奇怪的是 ， 4月17日披露业绩至今 ， 蓝光发展2个交易日连续下挫 ， 尤其是今日三大股指收涨 ， 针对地产板块 ， 蓝光发展却跌幅最高 ， 盘中跌幅4% ， 收盘跌幅3.41% ， 总市值不足180亿元 。
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据克而瑞监测 ， 2019年蓝光发展拿地耗资280.5亿元 ， 仅完成当初计划500亿元的56% ， 相当于蓝光去年销售额的27.26% 。
2020年 ， 蓝光计划土地总投资额不超400亿元 ， 若按照2019年前述2个指标占比 ， 今年土地投资或为224亿元 ， 销售额821.7亿元 。
对于包括蓝光在内的绝大多数房企来说 ， 一季度销售额是下滑比较明显的 ， 今年全年能否比去年销售额有一定的增长 ， 稳住当前的排名 ， 都将是一场大的挑战 。
编辑：密探君
来源：地产密探
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