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『深圳』肖小平:房抵贷利率可低至2% 深圳正酝酿二手房指导价

新浪财经 4月20日消息 ， 今日中国人民银行深圳市中心支行（下称“深圳人行”）向深圳市各商业银行下发通知 ， 要求各银行紧急自查今年以来新发放的房抵经营贷情况 ， 自查内容包括房抵经营贷余额、贷前、贷款、贷后管理等方面 。
深圳楼市受豪宅税取消等利好政策刺激 ， 从2019年年底进入上涨通道 。 在受到疫情影响暂时中断后 ， 深圳楼市在近日恢复上涨行情 ， 甚至与往年同期相比更加火热：多个单价超过10万元的豪宅项目推盘即售罄 ， 百万元“喝茶费”等费用也重出江湖 。
对于深圳楼市的火爆行情 ， 不少业内人士直指原因在于房抵经营贷的入市 ， 深圳人行的“紧急通知”则被视为深圳房地产市场金融调控升级的信号 。
在近日平安证券的机构会议上 ， 对于房抵经营贷的情况 ， 深圳链家研究院院长肖小平介绍称 ， 经营贷利率在3.9-4.5% ， 算上贴息后可低至2%（年化 ， 一般贴息半年左右） ， 此政策为二套房加杠杆提供了便利 。 而深圳首套房房贷利率为5.05% ， 非交易房抵贷款市场比想象中大得多 ， 可能不少于房贷 ， 甚至更大 。
“小企业经营贷款最多 ， 个人名下住宅或商务公寓 ， 以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出” ， 肖小平表示 ， 全深圳市贷款比例约为90%左右 ， 10%为一次性付款 ， 平均贷款成数为63.8% 。
肖小平还提到首付贷的问题 。 他指出 ， 首付贷在深圳明亡实存 ， 新房项目中80-90%的客户首付有贷款成分 ， 占比可能达到50%左右 ， 可以通过信用贷等方式 ， 而且贷款可以先还利息再还本金 。
从4月上旬成交量来看 ， 深圳楼市量价齐升 。 肖小平表示 ， 3月深圳全市均价同比增长10% ， 区域则呈现分化：“大鹏区、盐田区价格同比下降 ， 而房价上涨的区域中第一是光明区 ， 涨幅45.4%；宝安区涨幅为22% ， 排名第二；坪山区涨幅排名第三 ， 同比上涨21%；龙华区19% ， 南山区16.6% ， 福田区16.5% 。 ”
其中 ， 学区房涨幅更大 。 肖小平透露 ， 2019年因学区购房的比例为10% ， 2020年2月升至18.8% 。 学区房价格涨幅跑赢市场 ， 根据30个学区计算的学区房指数 ， 部分地区学区房溢价或超过50% 。
“不仅是老牌名校的学区 ， 市场也比较看好优质校区设置的分校学区 ， 对于收编的学校溢价给到5-10% ， 但全新校区溢价可达20-30%” ， 肖小平称 。
然而 ， 与住宅市场的火热形成鲜明对比的 ， 是租赁市场的不景气 。 肖小平表示 ， 住房方面成交周期从之前30天左右延长到50天左右 ， 小区空置率达20%及以上 ， 共享办公空间租金跌回到2014年甚至2011年水平 ， 大量商铺转租 。
“非住宅整体均价有所下跌 ， 其中办公物业下降较多 ， 去化压力更大 。 商务公寓、产业用房等没有明显下跌 ， 但给出的佣金点数提高” 。
对于深圳楼市的发展 ， 肖小平认为 ， 短期看好 ， 中期成谜 ， 长期看好 。 “短期看好是因为新增客量、带看量、关注房量等先行指标都在上涨 ， 预判4月成交量不会低于豪宅税放开的2019年11月 。 往年3月小阳春 ， 4月就会有回落 ， 现在深圳楼市的上涨趋势仍在持续” 。
目前深圳楼市以区域上涨为主 ， 肖小平认为未来可能变成全面上涨；“这轮上涨应该追溯到先行示范区出台 ， 之后或稳或涨 。 2019年双十一豪宅税放开后 ， 开始也是结构性上涨 ， 但后来发现还是呈现普涨 。 ”
肖小平还透露 ， 深圳已在酝酿对二手房出指导价 ， 政策出台后可能会对高价盘造成压力 。 （新浪财经 黄晓韵）
（责任编辑：张洋 HN080）


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