『』征战15年后闽系房企金辉难圆“上市梦”：转战港交所是唯一出路？
毛利率连降三年 。
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近日 ， 金辉控股集团有限公司（下称“金辉控股”）间接控股子公司卡恩特实业发展（连云港）有限公司耗资10.71亿元在宁波慈溪市成功竞得一宗住宅用地 。 该笔交易经过200轮竞价 ， 溢价率高达74.69% ， 最终交易楼面价为7082元/㎡ 。
对此 ， 某Top10房企资深地产人士向时间财经表示 ， “金辉最近拿地策略是挺激进 ， 很多是比较高的溢价 。 如果他有开发实力 ， 有资金去做还好；如果走高周转路线 ， 还是难以承受的 。 ”
据第三方机构房天下的数据 ， 慈溪市今年4月房价均价为1.14万元/㎡ 。 一位地产工程师对时间财经分析 ， 该地块要想利润达到10%以上 ， 需要售价1.5万/㎡左右 。 时间财经查阅房天下该地块周围楼盘发现 ， 东方明珠城二手房售价仅1.38万/㎡左右 。
【『』征战15年后闽系房企金辉难圆“上市梦”：转战港交所是唯一出路？】“74.69%溢价率是很高 ， 也有可能是底价低 。 估计这种项目也就是刷个流量 ， 不怎么赚钱 。 ”上海中原地产分析师卢文曦告诉时间财经 。
据时间财经不完全统计 ， 该地块是金辉控股3月25日向港交所递交招股书以来目前溢价率最高的项目 。 不过 ， 楼面价却不是最高的 。 4月8日 ， 金辉控股拿下的宁波慈溪新城河地块楼面价高达9747元/㎡ 。
根据官网资料 ， 1996年 ， 金辉控股发轫于福州 ， 是一家以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团 。 目前 ， 布局城市30座 ， 包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市 。
克而瑞数据显示 ， 金辉集团2019年全年销售额为888.6亿元 ， 排名第40位 ， 是目前仅存的Top40房企中未上市的两家房企之一 。 2005年金辉控股寻求上市未果；2016年 ， 金辉集团又向上海证券交易所提交上市申请 ， 但鉴于内外部原因 ， 金辉控股又自愿撤回其A股上市申请 。 2020年3月25日 ， 金辉集团正式向港交所递交上市申请 ， 意图登陆港股 。
金辉控股的实控人为林定强、林凤英夫妇 。 据《2020胡润全球房地产富豪榜》 ， 林定强家族最新身家为240亿元 。
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来源：2020胡润全球房地产富豪榜
时间财经就上述问题多次联系金辉控股方面 ， 截至发稿 ， 未获回复 。
豪赌“地王”
招股书显示 ， 截至2019年12 月31日 ， 金辉控股总土储2667万平方米 ， 93.4%位于二三线城市 。 金辉集团为金辉控股的间接非全资附属公司 ， 曾频拿“地王”项目 。
据《证券日报》 ， 2015年12月 ， 金辉集团以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块 ， 楼板价43790元/平方米 ， 刷新闵行单价“地王”纪录 。 彼时 ， 这一楼板价已接近周边在售楼盘均价 。
此外 ， 金辉在苏州也曾拿下地王项目 。 据《中国经营报》 ， 2016年4月 ， 金辉集团以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地 ， 楼面单价22445元/平方米 ， 溢价率高达242.02% ， 成为彼时苏州相城区地王 。 但值得注意的是 ， 该项目去化并不理想 。
招股书显示 ， 2017年、2018年及2019年 ， 金辉控股收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元 ， 复合年增长率为48.5% 。 同期 ， 净利润分别为22.21亿元、23亿元及26.9亿元 ， 复合年增长率为10.0% 。
毛利率方面 ， 金辉控股由2017年的32.2%下跌至2018年的30.2%并下跌至2019年的21.8% ， 主要是由于公司交付若干物业 ， 而所交付物业所在城市（如南京及上海）的土地收购成本相对较高 ， 这也从侧面解释了“地王”项目对整个公司利润的拖累 。
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